土地一级开发项目中的企业风险及对策研究——以南宁市L项目为例

摘要

20世纪九十年代以来，随着中国城市化进程的加快，土地市场的供需矛盾，土地开发的粗放无序问题日益突出，地方政府在城市建设中要求土地开发朝着集约化、高效化、规范化的方向发展，土地一级开发应运而生。由于土地一级开发涉及到政府、开发企业、被征地农民等多方的利益诉求，而政府层面并没有对参与土地一级开发的企业与政府间的法律关系、合作模式、收益实现、监督管理等做出明确的界定，因此，土地一级开发企业在项目开发中风险放大、具有更多的不确定性。面目前国内关于土地一级开发项目中的企业风险研究比较少，已有的少量研究文献也只是简单的描述一些浅层次的显性风险，并没有系统、深入的去分析企业参与土地一级开发的风险因素和应对策略。因此，本学位论文对土地一级开发项目中的企业风险及对策进行研究具有很好的理论意义和现实意义。
　　本学位论文运用文献研究法在对国内外项目风险管理文献、国内土地一级开发项目风险研究文献进行梳理归纳的基础上，首先对项目风险管理理论、土地一级开发相关理论进行了阐述，特别是运用经验总结法重点介绍了国内外土地一级开发模式、土地一级开发融资模式、土地一级开发业务流程、项目风险管理过程。然后，通过调查分析得出国内土地一级开发企业风险管理现状，并运用实例分析法结合项目风险管理理论、土地一级开发理论对南宁市L项目进行风险识别、风险估计、风险评价，尤其是运用层次分析法(AHP)对南宁市L项目进行了定量的风险评价。最后，提出南宁市L项目的风险控制策略，并由此推而广之，对土地一级开发企业如何防控项目风险提出六个方面的结论和建议:一是做好项目投资可行性研究工作;二是依法合规获取项目开发权;三是土地一级合约要尽可能清晰的界定参与各方的权责和义务;四是要不失时机及时获取项目投资收益;五是充分考虑土地一级开发项目各参与方的利益，实现共赢;六是做好项目全面风险管理各项工作。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 选题的背景

1．2 研究的目的和意义

1．2．1 选题的理论意义

1．2．2 选题的现实意义

1．3 研究方法

1．3．1 文献研究法

1．3．2 数理分析法

1．3．3 经验总结法

1．3．4 实例研究法

1．4 国内外研究现状

1．4．1 国内外项目风险管理理论研究现状

1．4．2 国内关于土地一级开发的研究现状

1．4．3 国内关于土地一级开发项目中的企业风险及对策研究现状

1．5 研究的创新之处与局限性

1．5．1 研究的创新之处

1．5．2 研究的局限性

第二章 土地一级开发项目风险管理相关理论

2．1 相关概念的解释

2．1．1 土地性质

2．1．2 土地储备

2．1．3 城市土地开发与土地一级开发

2．1．4 土地二级开发

2．1．5 土地供应

2．1．6 土地一级开发模式

2．1．7 企业参与土地一级开发

2．1．8 项目风险管理

2．1．9 关于两个相似概念的界定

2．2 土地一级开发相关理论

2．2．1 土地一级开发模式

2．2．2 土地一级开发项目融资

2．2．3 土地一级开发项目的业务流程

2．3 项目风险管理相关理论

2．3．1 项目风险管理发展概况

2．3．2 项目风险管理原则

2．3．3 项目风险管理的过程

第三章 国内土地一级开发企业项目风险管理现状

3．1 企业风险管理观念淡化

3．2 企业内部控制建设不力

3．3 尚未形成较为完善的风险管理机制

3．4 未建立成熟的风险管理体系

3．4．1 企业缺少风险管理的内部环境要求

3．4．2 未将风险管理纳入企业目标的制定过程

3．4．3 在具体业务流程中缺少风险管理

3．4．4 未形成系统化的风险预控体系

3．4．5 未建立对风险管理的评价指标体系

第四章 南宁市L项目简介

4．1 项目简介

4．1．1 项目合作双方背景简介

4．1．2 项目基本概况

4．2 项目运作模式

4．2．1 项目合作双方权责

4．2．2 项目运作流程详解

第五章 南宁市L项目风险识别与风险估计

5．1 南宁市L项目风险识别

5．1．1 外部风险

5．1．2 内部风险

5．2 南宁市L项目风险估计

5．2．1 对南宁市L项目风险评级进行估计

5．2．2 对南宁市L项目风险危害程度进行估计

第六章 南宁市L项目风险评价与对策

6．1 构建层次分析模型进行风险分析

6．1．1 构造递阶层次结构图

6．1．2 应用两两比较法构造判断矩阵

6．1．3 运用Yaahp软件，确定各风险因素相对重要度

6．1．4 运用Yaahp软件，得出各风险因素的权重，并计算风险分值

6．2 风险评价

6．3 南宁市L项目风险应对策略

6．3．1 减轻风险措施

6．3．2 回避风险措施

第七章 结论和建议

7．1 做好项目投资可行性研究工作

7．1．1 做好项目投资成本与收益的测算工作

7．1．2 仔细考量项目可能存在的外部风险

7．1．3 做好项目投资建设的全面分析论证工作

7．2 依法合规获取项目开发权

7．2．1 开发企业要依据政府出具的正规文件投资土地开发项目

7．2．2 开发企业要审慎评估土地开发的合法性

7．2．3 通过合法途径确定开发企业的土地一级开发主体资格

7．2．4 开发企业要确保获取的利益合法

7．3 土地一级合约要尽可能清晰的界定参与各方的权责和义务

7．3．1 明确界定双方的义务和责任

7．3．2 明确违约的奖惩责任和数额

7．3．3 明确工作的协同与配合

7．3．4 明确合约生效的前提条件

7．4 要不失时机及时获取项目投资收益

7．4．1 及时争取项目投资收益保障

7．4．2 及时竞得项目地块

7．4．3 及时获取项目现金收益

7．5 充分考虑土地一级开发项目各参与方的利益，实现共赢

7．5．1 适当做一些公益性项目，赢得政府的持续支持

7．5．2 积极向政府争取更多的项目和优惠政策

7．6 做好项目全面风险管理各项工作

7．6．1 加强项目全程跟踪管理工作

7．6．2 做好项目风险管理体系建设工作

参考文献

致谢