伦敦房地产投资环境研究

摘要

随着世界经济从金融危机中逐渐走向复苏，以及经济全球化的不断推进，各国相互之间的贸易额不断增加，相互之间的房地产投资也大幅增加。伦敦、纽约、东京、香港等世界顶级城市成为海外投资的首选地，伦敦的房地产市场是海外投资机构和投资者的重要投资方向之一。在中国，由于经济飞速发展而房地产市场逐渐疲软，伦敦房地产也是众多持有大量资本而缺乏稳健投资方向的投资者的首选之一。伦敦作为西方发达国家英国的首都所在郡，众多房地产机构给予极高的城市排名。然而在动荡的国际经济环境、复杂的国家环境、城市环境和市场环境的影响下，海外投资者仍然面临着诸多挑战，房地产投资决策行为显得极为复杂化。海外房地产投资属于投资金额大、信息渠道少、资产持有周期长、风险极高的投资行为。如何在难以预测的市场走势和复杂多变的投资环境中，选择投资区域、实现投资目标、科学的认识风险，是所有海外房地产投资者共同面临的问题。
　　本文从投资企业的视角分析了投资企业对伦敦房地产进行直接投资所面临的环境，并简要分析了可能面临的风险。文章分五部分，第一、导论和理论概念;第二部分采用PESTEL分析方法作为分析框架，以区位理论和投资诱发要素组合理论为分析伦敦投资环境的各要素的理论基石，选择与伦敦房地产投资影响较大的要素，从对伦敦房地产投资面临的宏观环境进行了分析。由于伦敦政策和规划管理的独立性较高，本章节在PESTEL的分析框架下，也对伦敦的政策和基础设施环境进行了分析。展示了伦敦房地产投资环境各宏观要素对投资者的影响;第三部分从供求、价格、收益率等角度讨论了伦敦房地产市场环境，并分析总结了当前伦敦房地产市场所处的市场周期;第四部分根据上文分析结果提出投资企业在伦敦房地产复杂多变的投资环境中面临的风险，并通过几个海外投资案例作为说明;最后是结论和对中国企业的启示。

目录

声明

摘要

第一章 导论

1．1 选题背景

1．1．1 海外投资者对伦敦房地产投资总量2013、2014年大幅增长

1．1．2 俄罗斯、美国、法国、印度、中国买家是最大投资主体

1．2 研究意义

1．2．1 理论意义

1．2．2 现实意义

1．3 研究现状

1．3．1 对投资环境的分类方法的研究

1．3．2 对投资环境的评价方法的研究

1．3．3 文献评述

1．4 相关概念和理论基础

1．4．1 相关概念

1．4．2 房地产直接投资的类型

1．4．3 房地产投资的特征

1．4．4 房地产投资环境的特征

1．4．5 理论基础

1．5 研究思路和研究方法

1．5．1 研究思路

1．5．2 研究方法

1．6 创新与不足

1．6．1 创新

1．6．2 不足

第二章 伦敦房地产宏观环境的PESTEL分析

2．1 政治因素

2．1．1 行政机构效率

2．1．2 政治局势

2．1．3 政治因素小结

2．2 经济因素

2．2．1 宏观经济形势

2．2．2 金融服务

2．2．3 产业结构

2．2．4 世界性和区域性协定

2．2．5 经济因素小结

2．3 社会文化因素

2．3．1 人口因素

2．3．2 消费文化

2．3．3 教育

2．3．4 社会文化因素小结

2．4 技术因素

2．4．1 信息技术

2．4．2 低碳环保技术

2．4．3 技术因素小结

2．5 环境因素

2．5．1 地理环境

2．5．2 气候

2．5．3 绿化和污染

2．5．4 地区基础设施环境

2．5．5 环境因素小结

2．6 法律政策因素

2．6．1 仲裁

2．6．2 房地产管理的法律制度

2．6．3 英国房地产投资相关税制

2．6．4 政策

2．6．5 法律、政策因素小结

2．7 本章小结

第三章 市场分析

3．1 伦敦房地产产权分类、常见住房类型和比例

3．1．1 产权分类

3．1．2 常见住房类型和比例

3．2 2011-2015年伦敦房地产价格走势、购买能力与收益率分析

3．2．1 历史住房平均价格走势

3．2．2 历史写字楼成交总额走势

3．2．3 购买能力分析：房价收入比

3．2．4 收益率分析

3．2．5 小结

3．3 2011-2015伦敦房地产行业供给情况分析

3．3．1 住房供给

3．3．2 写字楼供给

3．3．3 小结

3．4 2011-2015年伦敦房地产市场需求情况分析

3．4．1 住房需求情况：就业者增量＞人口增量＞住房增量

3．4．2 其他主要细分市场历史需求情况分析

3．4．3 小结

3．5 伦敦房地产市场未来供求趋势分析

3．5．1 未来需求趋势

3．5．2 未来供给趋势

3．5．3 未来供求情况分析

3．6 本章小结

第四章 伦敦房地产海外投资的风险

4．1 政治风险

4．2 经济风险

4．3 文化风险

4．4 自然风险

4．5 政策风险

4．6 法律风险

4．7 市场供求风险

4．7．1 利率风险

4．7．2 汇率风险

4．7．3 变现风险

第五章 结论和启示

5．1 结论

5．2 对中国企业的启示

参考文献

致谢