房地产泡沫测度及其影响因素分析——以广西重点城市为例

摘要

自1998年全面深化住房制度改革以来，我国的房地产市场经历了十多年的快速发展。各地掀起房地产投资热浪，持续升温的房价远超普通民众的支付能力。房地产过热现象一度引起各界关于房价泡沫太大抑或中国房地产价格还有上涨空间的争论。然而，随着2014年我国经济进入结构调整期以来，一、二线城市与三、四线城市的房地产市场出现了分化加剧的现象。相比一线城市依旧火爆的楼市场面，三、四线城市房地产库存高企、量价齐下、市场恢复乏力，这进一步加大了房地产供过于求泡沫化风险的产生。因此全面了解三、四线城市房地产市场概况并进一步研究其泡沫问题，对推进城市房地产市场的稳健发展具有重要的现实意义。
　　本文首先在综述国内外房地产泡沫理论与影响因素的基础上，总结出文中对房地产泡沫的基本概念;其次，以相关理论为依据，从城市经济实力、房地产市场发展水平、金融市场发达程度综合考察选取6个代理指标作为聚类因子，对广西14个城市进行聚类，在此基础上选出了综合实力最强的四个重点城市，并从房地产投资、房地产价格以及需求等三个方面对选定重点城市的房地产市场发展情况进行了详致分析;再次，在分别计算反映房地产泡沫程度的四项指标房地产开发投资/全社会固定资产投资、房价增长率/实际GDP增长率、施工面积/竣工面积、房价收入比的数值的基础上，利用因子分析法确定四项指标的权重，从而综合测度出1998-2014年间四个城市的房地产泡沫程度。研究结论显示，白2007年起四市的泡沫度均开始触顶安全警戒线;然后，利用灰度关联分析法对四个重点城市的房地产泡沫影响因素进行实证研究，得知城镇人口与人均可支配收入是影响其泡沫度的主要因素;最后，根据现状分析与实证结论，本文提出了建立完善的房地产市场信息系统、完善保障性住房建设、积极应对楼市遇冷、加强房地产市场调控的政策建议。

目录

声明

摘要

第1章 导论

1．1 研究背景及意义

1．1．1 选题背景

1．1．2 研究目的和意义

1．2 文献综述

1．2．1 国外文献综述

1．2．2 国内文献综述

1．2．3 文献述评

1．3 研究内容与方法

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．4 可能的创新点与不足

1．4．1 可能的创新点

1．4．2 不足之处

第2章 房地产泡沫理论与测度方法

2．1 房地产泡沫的含义

2．1．1 泡沫的定义

2．1．2 房地产泡沫概念的界定

2．2 房地产泡沫成因分析

2．2．1 土地的稀缺性

2．2．2 人均可支配收入

2．2．3 投资者预期

2．2．4 过度投机

2．2．5 政府行为

2．2．6 人口

2．2．7 利率

2．3 房地产泡沫的影响

2．3．1 对资源配置的影响

2．3．2 对金融系统的影响

2．3．3 对GDP的影响

2．3．4 对城市吸引力的影响

2．4 房地产泡沫测度方法简介

2．4．1 代理指标法

2．4．2 理论价值法

2．4．3 统计检验法

2．4．4 房地产泡沫测度方法小结

第3章 广西重点城市房地产市场发展状况分析

3．1 重点城市的选取

3．1．1 聚类分析方法简介

3．1．2 聚类分析及结果

3．2 广西重点城市房地产市场发展概况

3．2．1 房地产开发投资规模扩张迅速

3．2．2 房地产价格变动趋势分析

3．2．3 房地产需求现状分析

第4章 广西重点城市房地产泡沫的测度

4．1 单个指标下房地产泡沫的测度

4．1．1 指标选取准则

4．1．2 指标的选取与计算

4．2 综合指标下的泡沫测度

4．2．1 基于因子分析法对单个指标权重的确定

4．2．2 综合指标下的四市房地产泡沫的计算

第5章 广西重点城市房地产泡沫影响因素实证分析

5．1 灰色关联分析

5．1．1 灰度关联分析简介

5．1．2 灰度关联分析计算步骤

5．2 广西重点城市房地产泡沫影晌因素实证分析

5．2．1 数据选取

5．2．2 实证分析

5．2．3 实证结论

第6章 促进广西重点城市房地产市场健康发展的政策建议

6．1 建立完善的房地产市场信息系统

6．1．1 统一信息标准、提高发布效率

6．1．2 明确部门分工，保证信息一致

6．2 完善保障性住房建设

6．2．1 完善住房保障制度

6．2．2 加强保障性房供给与管理

6．3 积极应对楼市遇冷，加速去库存

6．4 加强房地产市场监控

参考文献

致谢

攻读硕士期间学术论文发表情况