开发商参与深圳市城市更新的策略研究

摘要

过去的三十年，深圳市从一个边陲小渔村建设成现代化、国际化、创新型城市。同时，深圳市也率先遇到了资源瓶颈和功能结构失衡的发展难题。深圳政府较早地深刻认识到这个问题，全面系统地制定了城市更新相关政策和技术措施，“政府主导+市场化运作”的模式初见成效，另一方面，开发商得到了更多参与城市更新的机会，同时也面临越来越多城市更新工作中的挑战与风险。本文主要通过研究开发商如何准确理解和实践城市更新政策，在城市更新过程中认清难题和风险，制定相应的改造策略，从关注经济效益到注重多元目标的实现和多方共赢的结果，为开发商在城市更新实践中提供借鉴。首先阐述了城市更新相关概念，梳理深圳城市更新历程，解读现行政策和技术规定，其次结合香港市区重建经验，提出深圳城市更新的难题、风险，第三是以岗厦村改造为主要案例，回顾项目改造过程，总结实践成功经验。最后探讨开发商参与城市更新的策略研究，从总体策略到四个分策略，在前期准备、资源整合、规划统筹、破解搬迁难题等方面探索更新项目的介入与出路，以实现多元目标指导下，多种模式统筹推进，多元参与和利益平衡，最终实现多方共赢的更新局面。

目录

声明

摘要

1．1 研究背景与意义

1．2 国内外研究现状

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究现状

1．2．3 文献综述

1．3 研究方法

1．3．1 文献研究法

1．3．2 分析比较法

1．3．3 案例分析法

1．4 研究路线

1．5 可能的创新点

第二章 城市更新的相关理论和实践

2．1 城市更新的相关概念

2．1．1 城市更新的基本概念

2．1．2 开发商的角色参与

2．2 城市更新的理解

2．2．1 城市更新的问题导向和重要性

2．2．2 城市更新的动态变化和持续性

2．2．3 城市更新的丰富内涵和复杂性

2．3 对深圳城市更新的认识

2．3．1 城市更新历程介绍

2．3．2 现行政策解读

2．4 香港市区重建经验

2．4．1 工作目标

2．4．2 机构设置和职能

2．4．3 改造方式和成果

2．4．4 核心价值

2．4．5 补偿标准与强制措施

2．5 问题与启示

3．1 难题剖析

3．1．1 政策执行难

3．1．2 技术提升难

3．1．3 更新谈判难

3．2 风险分析

3．2．1 政策风险

3．2．2 谈判风险

3．2．3 社会风险

3．2．4 其他风险

3．3 市场运作的弊端分析

3．3．1 缺乏更新单元整体统筹

3．3．2 市场与政府利益有差异

3．3．3 大型公共配套设施难以落实

第四章 深圳市岗厦村城市更新案例

4．1 项目基本情况

4．1．1 区位条件

4．1．2 改造前建设情况

4．2 开发商推进岗厦村城市更新的做法

4．2．1 组建工作机构，解决政策执行难的问题

4．2．2 创新补偿标准，解决搬迁谈判难的问题

4．2．3 完善规划编制，解决技术提升难的问题

4．2．4 促进文化保育，落实公共配套

4．3 成功经验总结

4．3．1 改造意义

4．3．2 改造经验

4．3．3 项目推广意义和适用性

第五章 开发商参与推进城市更新的策略建议

5．1 总体策略

5．1．1 多元目标——从形态更新走向可持续发展的综合更新

5．1．2 多种模式——从拆建为主走向全面改善的统筹更新

5．1．3 多元参与——从指令式拆迁走向协作式的合作更新

5．2 分策略一：前期准备策略

5．2．1 政策解读与执行

5．2．2 项目选择与介入

5．2．3 改造方式和策略

5．3．1 开发商的自我整合

5．3．2 多元主体的综合整合

5．3．3 公众参与的平台整合

5．4 分策略三：规划统筹策略

5．4．1 规划统筹的意义

5．4．2 规划统筹的内容

5．4．3 统筹关键问题

5．4．4 技术提升应用

5．5 分策略四：破解搬迁难题策略

5．5．1 增加更新工作透明度

5．5．2 创新搬迁补偿安置方式

5．5．3 增加签约奖励和优惠

6．1 研究结论

6．2 研究展望

参考文献

致谢