公共选择理论视角下房地产政策问题研究——以汕头市为例

摘要

自我国房地产业实行市场化以来，房地产业经历了飞速发展的过程，并被确定为国民经济的支柱产业。房地产业被确立为国民经济的重要组成部分之后，其国民经济推进器的作用也就十分明显，对经济影响产生的巨大而又深远。在这样的宏观环境下，同时伴随着汕头市经济、社会、文化和城市建设的加速推进，汕头市房地产业走过了春天迎来了蓬勃发展的夏天。但房地产市场的蓬勃发展，也摆脱不了自身的市场缺陷，这就需要政府加以干预。一方面，由于市场本身存在失灵现象，需要国家通过制定经济政策干预；另一方面，由于相关法律法规的不完善，房地产市场运行缺乏法律秩序的保障，也需要国家通过制定相关政策进行干预。然而，由于我国长期以來没能明确好政府职能与市场职能之间的内在逻辑关系，导致政府制定的调控政策在运行中出现了与社会需求相脱节的现象。房地产市场化带来负面的影响直接表现为政府干预政策难以奏效，同时还使得公民的住宅权缺乏保障。在房地产业发展过程中，伴随的各种制约因素中的房地产政策问题日益突出，房地产调控存在一定的难度。本文从公共选择理论的角度出发，以汕头市整体房地产政策为基础，概述了汕头市房地产行业发展的基本情况，对汕头市房地产调控困难及原因进行了分析和研究。本文试图从中归纳、分析并找到上述问题的解决途径，一是保障房地产政策公共性；二是从机制上解决权利寻租问题；三是纠正政府在土地资源配置中的不当行为；四是避免房地产政策执行偏差；五是消除利益集团的不利影响；六是逐步推动土地财政转型；七是强化保障性住房建设。使我国房地产政策的制定更加符合社会发展的基本要求，符合民众的切身利益，实现既定的房地产政策目标。

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第一章前言

1.1研究背景

1.2研究意义

1.3研究现状

1.4研究目标、思路和研究难点

1.5研究方法

1.6本文写作安排

第二章基本概念界定及理论框架

2.1基本概念界定

2.2公共选择理论对于提高政府干预效果的主张

第三章汕头市房地产政策及市场发展情况

3.1近年汕头市执行、落实上级房地产政策概况

3.2汕头市近年房地产市场发展情况

第四章汕头房地产政策调控难题及成因

4.1汕头市房地产政策调控难题的表现

4.2汕头市房地产政策调控难题的原因

第五章公共选择理论视角下的解决对策

5.1保障房地产政策的公共性

5.2从机制上解决权力寻租问题

5.3纠正地方政府在土地资源配置中的不当行为

5.4避免房地产政策执行偏差

5.5消除利益集团的不利影响

5.6逐步推动“土地财政”转型

5.7强化保障性住房建设

结束语

参考文献

致谢