农村土地经营权抵押贷款中土地估值和处置的问题研究

摘要

我国农业产业化规模化发展趋势日益明显，各类新型经营主体的出现增加了农业生产的资金投入需求。在农村缺乏抵押物的情况下，为满足广大农户和新型经营主体的资金需求，政府发布农地产权“三权分置”的政策，允许以土地经营权为抵押物向金融机构申请贷款。农村土地经营权抵押贷款试点工作不断推进，各试点依据自身特征积极探索农地经营权抵押贷款的运行模式，出现了一批效果良好的典型试点，取得了一定的成果，但在现行经济和法律环境下，各试点在实践过程中仍存在不少问题，土地经营权作为抵押物，其估值不合理和处置困境成为制约农村土地经营权抵押贷款有效开展的重要问题，因此，农村土地经营权抵押贷款抵押物的估值和处置问题成为值得研究的课题。 本文首先对国内相关研究的文献进行了综述，论述土地产权理论、地租理论、资产评估理论、土地流转理论等理论基础。其次，本文对土地产权“三权分置”的内涵进行了解读，界定了所有权、承包权、经营权的权利属性与内容，介绍了农村土地经营权抵押贷款的相关概念，将现有农村土地经营权抵押贷款模式分为“纯抵押型”和“抵押+担保型”，分别以宁夏平罗县和宁夏同心县为模式下代表试点，对其流程特点进行了阐述和分析，总结了当前农村土地经营权抵押贷款存在的问题，其中包括土地经营权估值体系不完善与抵押物处置困难两大难题。再次，本文以地租理论与地租资本化确定土地价格的角度入手，从根本上探讨了土地经营权价值的评估原则即由收益、风险和期限等因素共同决定，土地经营权价值表现为未来收益折现求和的结果，以此为基础对资本评估方法在土地估值中的适用性进行了分析，得出收益还原法适用性最高，接着分析了试点现有土地经营权估值的具体做法，指出了其考虑因素不全、缺乏专业机构等问题，总结出完善土地经营权估值体系和土地产权交易市场、尽快设立专业的土地评估机构十分重要。然后以不动产抵押中抵押物处置原则为基准，类比得出违约土地处置的一般规则即土地经营权交由债权人处置，同时考虑了土地经营权作为抵押物时的特性，指出了处置违约土地时需要注意的问题:土地薄市场性、土地的社会保障功能、租金支付方式使土地流转合同具有潜在不稳定性，接着分析了试点现有违约土地处置机制，指出了其违约土地价值评估不科学、土地产权交易市场有待完善等问题，总结出完善土地流转市场、建立土地产权交易中心以促进土地流转具有十分重要的意义。基于以上分析，提出了完善土地经营权估值体系、完善土地交易市场、建立多层次风险保障分担机制等对策建议。

目录

声明

摘要

1绪论

1．1研究背景

1．2研究目的和意义

1．2．1研究目的

1．2．2研究意义

1．3文献综述

1．3．1农村土地经营权抵押贷款模式的相关研究综述

1．3．2土地经营权估值体系的相关研究综述

1．3．3违约土地处置机制的相关研究综述

1．4研究思路与方法

1．4．1研究思路

1．4．2研究方法

1．5．1研究内容

1．5．2创新点

2农村土地经营权抵押贷款相关理论基础

2．1土地产权理论

2．2信息不对称理论

2．3地租理论

2．4资产评估理论

2．5土地流转理论

3三权分置背景下的农村土地经营权抵押贷款

3．1土地产权三权分置解读

3．1．1土地产权三权分置的内涵

3．1．2所有权界定

3．1．3承包权界定

3．1．4经营权界定

3．2农村土地经营权抵押贷款相关概念

3．2．1农村土地经营权抵押贷款

3．2．2农村土地经营权抵押贷款的一般流程

3．2．3农村土地经营权抵押贷款的必要性

3．2．4农村土地经营权抵押贷款的可行性

3．3当前农村土地经营权抵押贷款主要做法模式及典型试点

3．3．1“纯抵押型”模式—以宁夏平罗县为例

3．3．2“抵押+担保型”模式—以宁夏同心县为例

3．4目前农村土地经营权抵押贷款存在的问题

3．4．1农村土地经营权价值评估体系仍不完善

3．4．2抵押物处置较难

3．4．3农村土地经营权抵押贷款风险分担机制不健全

4农村土地经营权抵押贷款土地经营权价值评估问题分析

4．1土地所有权可转让的土地价格确定

4．1．1级差地租与绝对地租

4．1．2土地价格确定一地租资本化

4．2三权分置下的土地经营权价值评估原则

4．2．1土地经营权价值内涵及评估原则

4．2．2资产评估理论下的土地经营权估值

4．3当前土地经营权抵押贷款试点土地经营权价值评估具体做法

4．3．1以租金为基础的土地经营权价值评估方法

4．3．2以收益为基础的土地经营权价值评估方法

4．4当前农村土地经营权价值评估存在的问题

4．4．1考虑因素不够全面

4．4．2配套基础工作不完善

4．4．3缺乏专业机构

4．5小结

5农村土地经营权抵押贷款违约土地处置问题分析

5．1违约土地处置的一般原则

5．1．1不动产抵押的抵押物处置

5．1．2违约土地处置的一般原则

5．2违约土地处置需要注意的问题

5．2．1土地薄市场性

5．2．2土地的社会保障功能

5．2．3租金支付方式使土地流转合同具有潜在不稳定性

5．3当前土地经营权抵押贷款试点违约土地处置具体做法

5．3．1不附担保条件下的违约土地处置机制

5．3．2附担保条件下的违约土地处置机制

5．4现有违约土地处置方法存在的问题

5．4．1法定处置方式大多难以实现

5．4．2违约土地价值评估不科学

5．4．3农村土地产权交易市场有待发展

5．5小结

6完善农村土地经营权抵押贷款的建议

6．1完善土地经营权价值评估体系，采用科学评估方法

6．2建立土地产权交易中心，完善土地流转市场

6．3建立起多层次的风险保障分担机制，健全农村社会保障体系

6．4利用金融科技创新完善配套机制

6．4．1建立农户信息管理数据库

6．4．2建立土地市场管理信息化平台

6．4．3增加农村土地经营权抵押贷款线上流程

6．4．4数据库联动个人征信系统，促使农户自我履约

参考文献

后记

攻读学位期间取得的科研成果清单