房地产评估中成本法的改进——以广州达镖国际中心项目为例

摘要

在现今评估实务中，市场法、成本法、收益法三大评估方法依然是评估实务中应用最为广泛的评估方法，其他评估方法终归都是三大法的派生延展。就目前而言，成本法一直以来都是我国房地产价值评估中应用最为频繁和广泛的方法之一。因此，成本法估价理应要引起房地产评估行业足够的重视。运用成本法估价时，房地产评估对象的价值通常等于其重置价格乘以成新率。而其中房地产的重置价格的计算已经相对成熟，但成新率的确定，一直以来都是评估中的一个难点问题。目前在评估实务中，一般依靠估价人员通过实地查看后，再根据相关资料和个人经验进行判定。但由于每个评估对象都是处在一个独一无二的客观环境当中，其受到外界的影响因素都是各式各样，复杂多变的，因此单根据评估人员的个人经验和主观判断得出的估价结果，与评估对象实际的情况还是会有一定的偏差。为了解决这个问题，本文在回顾和总结当今国内外的房地产评估发展历史和现状的基础上，介绍成本法的基本含义与相关理论，然后把研究重点放在房地产评估中成本法成新率确定的问题上，引入层次分析法与模糊分析法，尝试将成新率这个传统意义上定性的问题定量化，首先采用层次分析法测算出成新率中结构、装修、设备中各因素的权重及重要性排序，在这基础上再运用模糊分析法计算出更为科学合理的评估结果。其中，为了论证该改进方法的可行性，笔者引用了一个在研究生学习期间亲身参与的房地产评估案例——广州达镖国际中心项目，对比该项目使用传统成本法与改进后的成本法得出的评估结果的差异，分析其中原因并提出相关建议。

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1. 绪论

1.1 选题背景及意义

1.2 内容框架及研究方法

1.3 本文的创新点及不足之处

2. 文献综述

2.1 国外相关研究及状况

2.2 国内相关研究及状况

3. 房地产评估传统成本法的综述

3.1 成本法框架

3.2成本法中房地产价格主要构成部分

3.3房地产估价中建筑物的折旧

3.4成新率的确定

4. 房地产评估成本法的改进研究

4.1 层次分析法计算权重

4.2 模糊数学评价法测算结果

5. 房地产评估实务案例分析

5.1 实务案例概况

5.2 实务案例中传统成本法的估算过程

5.3 层次分析法测算成新率权重比例

5.4 模糊综合分析法测算成新率的确定值

5.5 评估结果对比分析

6. 结论与展望

参考文献

致谢