假设开发法评估烂尾楼再开发价值的应用研究——以广东某烂尾楼为例

摘要

改革开放以来，我国市场经济发展迅猛。与此同时，我国的房地产业也实现了快速的发展，然而由于局部房地产投资过热、金融危机等原因，导致自上个世纪90年代以来，各地烂尾楼不断涌现，对社会经济的健康发展造成了严重威胁。进入二十一世纪，随着土地价格不断上涨以及房地产市场的快速升温，政府部门也提高了对烂尾楼项目的重视程度，为此出台了一系列推动烂尾楼再开发的优惠政策。这使得越来越多的房地产从业者开始青睐于烂尾楼的再开发，因此对于合理评估烂尾楼再开发价值的需求也越来越高。
　　然而由于烂尾楼的特殊性，相关不良资产评估体系尚不完善等原因。我国资产评估规范对于如何评估烂尾楼的再开发价值，并无明确说明和指导，导致在评估实务中，对于如何评估烂尾楼存在较大的争议。烂尾楼区别于一般性的在建工程，所以评估一般性在建工程的评估方法只能部分适用于烂尾楼的评估。本文通过比较分析在建工程评估中的几种常用方法，最终选取假设开发法作为评估烂尾楼再开发价值的主要方法。以分析烂尾楼的特殊性为切入点，总结得出其再开发优势和劣势，根据烂尾楼所具有的再开发优势和劣势将影响其评估值这一思路，有针对性的对假设开发法的评估步骤进行改进，使其能够将影响烂尾楼再开发价值的特殊影响因素考虑进来，以便更加合理的评估出烂尾楼再开发价值。最后，本文选取广东A市某烂尾楼项目为评估案例，对假设开发法评估方法理论进行实践运用。对该案例的估算过程，系统的展示了用假设开发法评估烂尾楼的评估过程，为评估人员评估烂尾楼价值提供实践指导，该案例评估结果也为烂尾楼交易提供了有效的价值参考。

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1绪论

1.1选题背景与研究意义

1.2国内外研究现状

1.3本文架构

2烂尾楼的概述及开发价值评估现状分析

2.1烂尾楼概述

2.2烂尾楼与在建工程之间的比较

2.3烂尾楼评估现状概述

3假设开发法概述

3.1假设开发法的概念

3.2假设开发法适用的条件

3.3假设开发法的特点

3.4假设开发法评估原则

3.5假设开发法评估烂尾楼再开发价值的评估步骤

4案例分析

4.1烂尾楼项目概述

4.2项目评估要素

4.3用假设开发法评估该烂尾楼项目的过程

4.4估算待开发烂尾楼的价格

5总结和展望

5.1总结

5.2不足与展望

参考文献

致谢