白云区留用地兑现困局与突破

摘要

伴随着经济的快速发展，以及工业化、城镇化进程的不断加快，第二、三产业用地不断扩张，非农建设用地需求量越来越大，导致大量农村集体土地被征收。而传统的征地补偿方式远远不能够满足失地农民的长久之计，为此，留用地补偿安置模式正逐步成为政府征地补偿安置的首要选择，将一定比例的土地返还给被征地农民用于发展经济，这种补偿安置模式很好地解决了传统补偿方式短期化与失地农民期望生计保障长久化的矛盾。
　　本文首先通过实地调研和文献查阅，了解白云区留用地兑现“难”的问题，并梳理了国家、省及地方层面留用地制度演进历程和差异，以期为白云区留用地兑现提供借鉴；同时采用对比分析法、成本效益分析法及数理统计分析等方法，重点分析了白云区在留用地置换比例、留用地兑现模式、留用地兑现程序、留用地兑现成本效益和留用地产业特征等五个方面的问题和症结，继而提出合理化改进对策。
　　研究表明：①一刀切式地设置留用地置换比例有失公平，应该考虑诸如人均耕地、人均可支配收入、租金水平等多种因素，因地制宜地确定留用地置换比例。②货币化补偿、物业置换和留作发展用地三种形式的留用地兑现模式效益差异显著，村集体与企业合作，采用土地租金和物业置换是当前白云区留用地兑现的首选模式。③留用地兑现流程繁琐，耗时过长，是当前白云区留用地兑现困难的重要原因之一。④留用地兑现成本较高，尤其是对于没有企业合作的村集体来说更是如此，这也是导致留用地兑现困难的重要因素。⑤白云区留用地上选址产业相对较为单一，且缺乏必要的产业规划引导，未来留用地的产业规划应重视区位、交通、地块面积等因素对留用地产业选址的影响。
　　基于上述认知，本文提出：①留用地置换比例的设置应以公平原则为前提，综合考虑多种因素，因地制宜，差异化设置不同区域的留用地置换比例，切勿采用一刀切的方式统一设置。②应尊重农民在征地补偿安置方式上的选择自由，切实保障农民长久生计的需求，适当提高征地货币化补偿标准，因地制宜地引导农民选择适合本地区的留用地补偿安置模式。③留用地兑现流程优化应在多规合一理念的指导下，将功能和职责相近的业务流程进行归并，如留用地选址与用地预审两步合二为一，从而达到申报材料精简、审查部门减少、审批时间缩短的效果。④结合白云区未来产业发展规划，引导各个功能区内的留用地与相应的产业进行对接，从而实现白云区产业空间布局优化。

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1. 绪 论

1.1 研究背景

1.2 研究意义

1.3 文献综述

（一）留用地制度变迁

（二） 留用地制度问题

（三） 留用地置换比例问题研究

（四） 留用地开发模式

（五） 留用地兑现程序问题

（六） 留用地问题的对策建议

1.4 研究思路

1.5 相关界定

1.5.1 留用地

1.5.2 留用地兑现

1.6 可能的创新之处

2. 研究区域概况与研究方法

2.1 白云区概况

2.2 数据来源

2.3 研究方法

2.3.1 基础方法

2.3.2 定量化研究方法

3. 白云区村集体兑现现状分析

3.1 白云区集体留用地的规模及分布

3.2 白云区集体留用地兑现模式

3.3 白云区集体留用地兑现情况及问题

3.4 白云区集体留用地产业特征

4. 白云区村集体留用地兑现

4.1 白云区集体留用地置换比例问题探究

4.2 白云区集体留用地兑现模式收益和成本分析

4.3 白云集体留用地兑现程序问题

4.4 白云区集体留用地兑现成本效益分析

4.5 白云区留用地的产业选择及影响因素

4.5.1 白云区产业选择

4.5.2 白云区留用地意向产业选址影响因素探究

5.结论与政策启示

5.1结论

5.2政策启示

5.2.1差异化设定留用地置换比例

5.2.2 因地制宜，积极推进多种方式兑现留用地指标

5.2.3 优化留用地办理流程

5.2.4 加强留用地产业规划，做好产业指引

致谢

参考文献