酒店式公寓客户感知价值驱动因素研究

摘要

随着我国国民经济的持续高速增长和城市化进程的不断加速，房地产开发的浪潮一浪高过一浪，期间除了上座率极高Town House，SOHO概念的酒店式公寓项目备受世人所关注。酒店式公寓源起于欧洲，在我国的热潮则始于1994年，意为“酒店式服务”、“公寓式管理”，由于其具备“自用”和“投资”两大特点，是人们追求个性化、私密性、低投入的理想体现，因而受到市场的广泛青睐。 一直以来，我国房地产行业处于快速发展阶段，许多企业的产品供不应求，房地产开发企业无需关注客户的需求、期望，然而随着房地产市场的日趋理性化，客户消费心理向理性、成熟方向转变，其需求同时趋向多样化，引发酒店式公寓市场从卖方市场向买方市场的转变，越来越多的房地产企业意识到必须正确把握客户感知价值及驱动客户感知价值的关键因素，才能保持长久不衰的竞争优势。 本文给出了实证分析的基本假设，以广州市富力国际公寓、马赛国际公寓、MBA国际公寓、嘉裕礼顿阳光、约克公寓的购买客户为研究对象，定量研究酒店式公寓客户感知价值的驱动因素。通过因子分析，初步筛选出驱动客户感知价值的4个要素：功能价值、经济价值、形象价值、服务价值，客户认知4个维度的重要程度从高到低为功能价值、经济价值、服务价值、形象价值。部分客户特质对感知价值的评价存在显著性差异，功能价值、经济价值、形象价值与客户对酒店式公寓的总体满意度有显著正相关关系，而服务价值与客户对酒店式公寓的总体满意度之间的正向关系不显著。 本文运用IPA分析对上述客户感知价值驱动因素进行识别，结果表明房地产商在销售人员的专业性、社区安保设施及安保服务、实用率、人行密度、户梯比、服务保证性、酒店式服务内容、服务积极响应性上还有待提高，同时需寻求专业酒店管理公司管理酒店式公寓物业，以便最大程度上实现资源的整合和有效利用。本文最后提出了提升酒店式公寓客户感知价值的建议。

目录

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第一章绪论

1.1研究背景

1.2研究目的及意义

1.3国内外感知价值研究现状

1.3.1客户感知价值理论研究的进程

1.3.3客户价值的实证研究

1.4研究内容及方法

1.4.1研究内容

1.4.2研究方法

第二章酒店式公寓理论与实践

2.1酒店式公寓的概念

2.1.1公寓概念界定

2.1.2酒店式公寓市场兴起原因

2.2酒店式公寓产品属性

2.3酒店式公寓市场特征

2.4酒店式公寓在广州的发展实践

2.4本章小结

第三章客户感知价值驱动因素理论模型

3.1客户感知价值概念与理论模型

3.1.1客户感知价值的概念

3.1.2客户价值理论模型

3.2客户感知价值构成要素

3.3客户感知价值驱动因素

3.4酒店式公寓客户感知价值驱动因素框架模型

3.5酒店式公寓客户感知价值驱动因素识别

3.6本章小结

第四章实证分析

4.1实证逻辑

4.2理论假设

4.3量表设计

4.3.1问卷的初步建立

4.3.2测量客户对酒店式公寓感知价值驱动因素的重要性和满意度

4.3.3客户特征变量和客户与开发商关系层次部分

4.4样本采集

4.4.1预测试

4.4.2正式调查

4.4.3样本描述性分析

4.5 SPSS数量分析

4.5.1量表信度检验

4.5.2量表效度

4.5.3因子分析

4.5.4方差分析

4.5.5人口统计变量与总体满意度分析

4.5.6感知价值驱动因素与总体满意度的回归分析

4.6酒店式公寓客户感知价值驱动因素识别

4.7本章小结

第五章提升酒店式公寓客户感知价值的建议

5.1消除客户感知价值认知差距

5.2增加客户感知利得

5.3减少客户感知利失

5.4维持感知利得与感知利失的动态关系

5.5本章小结

结论

参考文献

附录

攻读硕士学位期间取得的研究成果

致谢

评定意见