顺德A地块三旧改造项目开发可行性研究

摘要

随着我国城市化和社会经济的飞速发展,城市的原有空间功能、配套设施和土地利用开发方式已经不能适用时代的发展需求,“如何节约、集约利用、高效利用土地,提升城市发展综合效益”已是当今重要的话题。2009年广东省政府提出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78),随后,佛山市政府、顺德区政府相继提出《关于推行省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》(佛府办[2009]261)、《顺德推进“三旧”改造工作的实施意见》(顺府办发[2010]19),分别明确了对于“旧城镇、旧村居、旧厂房”的改造工作并分别给出了详细的改造、补偿处置方案。“三旧”改造对盘活土地资源、提升城市形象帮助很大,政府借助房地产和其它投资商的资金优势,可以较为顺利地推进这些项目,而在商住地推出日臻减少的情况下,参与“三旧”改造,对房企而言也是多元化的拓展途径。
　　 随着顺德城市三旧改造进程日益的加快,对三旧改造项目的可行性分析研究变得日益重要,实践上的这种迫切需求和理论上的尚待完善,使该问题的研究具有重要的实际意义。本文从项目可行性分析的基本理论入手,通过对顺德某地块改造项目的可行性进行论证,试图在房地产开发项目可行性分析的内容及方法上进行一些探讨性的研究,并获得了该地块改造项目的可行性分析结论,以其为类似项目的可行性分析提供一个可供参考的范例。
　　 本文首先阐述了研究背景、研究意义,并对国内外相关研究现状进行了综合分析,提出了本研究的整体思路、研究内容与方法；第二,介绍了本研究项目的概况、历史和开发程度等,并对项目的城市设计指引进行了简述；第三,从房地产行业宏观调控政策、“三旧”改造产业政策、区域房地产市场等方面分析了本项目所处的宏观背景及其影响；第四,进行了项目SWOT,并根据分析结果进行项目市场定位;第五,从项目用地布局和开发强度、工程技术方案、环境影响和环境保护、节能措施以及工程的实施四个方面对项目进行规划设计和保障措施分析；第六,通过投资估算、融资方案、社会影响分析等方面对项目进行了财务评价和社会评价,并对本项目可能存在的的各类风险进行了评价、分析,提出风险控制的建议；最后,对三旧改造项目可行性研究从重要性、原则、特点、思路及内容等方面进行归纳。