房产买卖居间报酬请求权问题研究——基于房产买卖“跳单”现象的法律思考

摘要

《合同法》分则第424条到第427条确定了居间合同的全部法律规则，也将居间合同与其他劳务合同区别开来。居间合同的根本特性在于居间报酬请求权的实现取决于居间人是否促成委托方与第三方缔约，从这个角度来说，居间报酬请求权具有不确定性。居间合同这个特殊规则以保护委托人的利益为初衷，避免居间人滥用自身优势地位。但立法者仅考虑到居间人的违约风险，却忽视了委托人的机会主义倾向。在房产买卖领域，尤其在二手房居间买卖实践中，①委托人绕开中介公司，拒付居间报酬的情形（俗称“跳单”、“跳中介”）凸显了居间报酬制度的缺陷。
　　本文将居间报酬请求权的讨论范围限定在房地产买卖领域，包括引言、正文、结束语三部分，其中正文共分四章:
　　第一章介绍房产买卖居间报酬请求权的基本问题，通过界定房产中介、房产买卖居间合同等概念限定本文的讨论范围;第二章关注居间报酬请求权的给付方式、行使条件及其消灭，主要借鉴德国、瑞士及我国台湾地区的相关规定，以完善我国居间报酬请求权相关立法;第三部分结合二手房领域频发的“跳单”现象，从司法实践中的两个具体案例入手，深入分析我国居间报酬制度的缺陷;最后一章重在解决问题，探讨居间报酬请求权的保护对策。
　　事实上，就知识本身而言，本文没有明显创新。但在立意上，本文志趣不在于阐述、分析居间报酬请求权的理论现状，而在于结合国外立法和司法实践的时空背景，从立法和司法两个视角出发，突破居间合同中重点保护委托方利益的传统，转为居间人报酬请求权的法律保护寻求对策。这是本文力图创新的地方。

目录

声明

摘要

导言

一、研究缘起

二、研究综述

三、本文结构

四、研究方法

第一章 房产买卖居间报酬请求权概述

第一节 房产买卖居间合同

一、房产买卖居间合同概念

二、房产买卖居间合同的法律特征

第二节 居间报酬请求权

一、居间报酬请求权的性质

二、居间报酬请求权的特征

第二章 居间报酬请求权的实现与消灭

第一节 居间报酬的实现方式

一、比较法上的经验

二、我国相关规定

第二节 居间报酬请求权的实现条件

一、各国的规定

二、我国之规定

第三节 居间报酬请求权的消灭

一、立法本意

二、法条理解

三、法条未能解决的问题

第三章 “跳单”情形下的居间报酬请求权

第一节 问题导入

一、上海中原物业公司诉陶德华居间合同纠纷案

二、无锡恒茂时代经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案

第二节 禁止“跳单”条款的效力

一、比较法上的借鉴

二、我国的观点

三、本文的观点

第三节 “跳单”行为构成要件

第四节 “跳单”情形下的居间报酬请求权

第四章 居间报酬请求权的法律保护

第一节 严格房地产中介的市场准入

一、国外相关立法

二、我国立法现状

第二节 适时签订文件并强化证据保留

第三节 完善现有居间立法

一、禁止“跳单”条款之效力认定

二、委托人义务之设定

三、居间报酬立法之完善

结语

参考文献

致谢