省域住房价格影响因素的计量研究

摘要

经过近二十几年的发展，朝着货币化、商品化、市场化改革方向快速前进的房地产行业逐渐成为我国国民经济的重要支柱产业，为推动我国经济发展做出了巨大贡献，同时也成为万千家庭生活幸福感的重要来源。然而在房地产行业迅速发展的同时，住房价格也竞相上涨，且增长速度已经远超同期居民收入的增长水平。政府不断出台相关调控政策，加大调控力度，但是调控的结果却不是很明显。因此本文主要研究影响住房价格的因素主要有哪些，并且这些因素对住房的价格弹性有多大，变化趋势如何？并为政府调控提供科学的依据。
　　研究过程中，本文首先回顾了与房地产价格、房地产调控相关的研究，从供需的角度分类整理了影响住房价格的主要因素，并据此提出了影响住房价格的九个重要因素。然后，本文基于中国31个省、市、自治区2005年至2012年的面板数据，利用参数、非参数的方法，对影响住房价格的九个要素进行了系统的分析。最后，本文总结了本文的研究结论，并指出了未来需要进一步深入研究的问题与领域。
　　本文得到的主要三点结论:(1)无论参数还是非参数方法，都得到购买力（城镇人均收入）是住房价格增长的主要动力;成本（竣工价格）对住房价格的影响虽然不是最大的，但是其作用不容小觑;资金（人民币贷款余额）对住房价格的影响是举足轻重的;供给数量（竣工面积）对住房价格的影响非常微小。土地政策调控（土地依存度），尤其对地方政府来说，是比较有效的住房价格调控手段。(2)参数估计比非参数估计大大高估了第三产业发展水平对住房价格的影响，与定性分析相结合，本文更倾向于非参数模型的估计结果;参数模型得出的城镇人口数量对住房价格的价格弹性不准确，非参数结果更可靠些。(3)在本文分析的背景下，根据结论的信息量和可靠性，本文初步认为非参数方法优于参数方法。
　　根据上述得到的实证结论，本文提出了以下几点建议:(1)继续坚持并深入货币政策的调控，严格执行差别化的住房信贷政策。(2)深入土地政策改革，有效提高土地使用效率，降低住房成本，缓解价格压力。(3)深化经济社会改革，提高经济生产效率，增加人民财富。(4)在进行调控的同时，注重对行业发展的研究。(5)未来的房地产调控，继续深入其他结构性政策，如财税政策等等。(6)房地产调控需要深入“精细化”调控，做到:分类调节、协同调节、双向调节。

目录

声明

摘要

第一章 引言

1．1 研究背景及意义

1．2 论文框架

1．3 本研究的创新点

第二章 研究综述

2．1 房地产价格相关研究综述

2．2 政府引导与宏观调控相关研究综述

第三章 实证设计

3．1 影响房地产价格的主要因素

3．2 变量及样本的选择

第四章 实证分析

4．1 基于参数模型的省域住房价格影响因素的计量分析

4．2 基于非参数模型的省域住房价格影响因素的计量分析

4．3 模型及结论的比较分析

第五章 研究总结与研究展望

5．1 研究总结

5．2 研究展望

参考文献

附表

附图

致谢