城市社区商业开发运营研究

摘要

中国的社区商业起于上世纪80年代末90年代初的北京、上海等大城市。到了20世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入新世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业逐渐成为一种相对独立的商业形态在全国各地的新兴楼盘中延展开来。 2005年5月，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》。该文件指出，将在全国大中城市和市辖区大规模确立全国及省级示范社区。充分说明在全国范围内大力发展社区商业已经得到了国家的政策支持，将引起各地政府和企业的高度关注。在这样的背景环境下，肯定社区商业在我国的发展前景，并探索一种适合于中国现阶段国情的社区商业就变得紧迫而有意义。 本研究的基本思路是要解决三个问题，即：什么是社区商业，为什么要在中国发展社区商业，以及如何发展社区商业。 如何发展社区商业，即对社区商业实务运作阶段的研究是本文的重点部分。主要选取了以下几个方面作为研究内容：规模的定量研究、业态组合规划、建筑设计、经营模式、招商策略、管理模式等。在规模的定量研究中，运用了休佛等三大数学模型，以及饱和指数等数学方法对适宜与超前规模进行测算。业态组合规划部分，借鉴商业黄金分割定律确定各个功能业态的比例。经营模式研究部分，采用了对比分析法对纯销售、纯租赁、租售结合三大模式进行了优缺点分析。管理模式部分，运用经济理论中的规模经济和范围经济理论来论证其优越性。本文最后还以深圳万科城风情商业街项目作为社区商业的案例研究。 近年来，国内外不少学者从各个角度对社区商业进行了深入研究，然而对发展社区商业的理论探讨较少。本文尝试运用数学模型和经济学理论，对适合我国国情的社区商业进行深层次地研究。针对中国的具体情况，本研究认为社区购物中心是我国社区商业发展的一大趋势，并对社区购物中心的概念重新进行了界定，提出目前对于国内更多的普通城市而言，发展综合了邻里型购物中心和社区型购物中心的新型社区购物中心应更为稳妥。而在个别发达城市，随着经济的进一步发展，社区购物中心将会向初级形态的区域型购物中心发展。

目录

文摘

英文文摘

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1绪论

1.1选题背景及研究意义

1.1.1问题的提出

1.1.2研究的理论基础和现实意义

1.2关于社区商业的文献综述

1.2.1国内外研究现状

1.2.2国内外研究现状评述

1.3本研究的逻辑框架、分析方法及创新之处

1.3.1研究的基本框架

1.3.2研究的方法和难点

1.3.3研究的创新之处

2 社区商业之相关问题综合研究

2.1社区商业概述

2.1.1社区商业的定义

2.1.2社区商业的主要开发类型

2.1.3社区商业的主要物业形态

2.2国内外社区商业的缘起和发展

2.2.1国外社区商业的缘起和发展

2.2.2国内社区商业的缘起和发展

2.3我国现阶段社区商业存在的不足及对策思考

2.3.1开发商与政府存在利益不一致

2.3.2规模结构不合理

2.3.3经营方式落后

2.3.4社区商业开发缺乏专业性

2.4社区商业开发建设的未来发展趋势

2.4.1规划定位超前化

2.4.2招商提前订制化

2.4.3商户专业化、连锁化、品牌化

2.4.4配套区域共享化

3 我国发展社区商业的必要性和现实基础

3.1我国发展社区商业的必要性分析

3.1.1社区商业具有极大的便民性

3.1.2社区商业对社区形象及功能具有提升作用

3.1.3社区商业的价值与住宅社区的价值紧密关联

3.2我国发展社区商业的现实基础分析

3.2.1经济增长是社区商业发展的坚强后盾

3.2.2城市化是社区商业发展的持续动力

3.2.3人口增长使社区商业发展的基础不断巩固

3.2.4社区商业具有良好的市场前景

小结：

4 社区商业实务运作阶段研究

4.1社区商业成功开发要点

4.1.1注重市场调查,全面掌握情况

4.1.2定性、定位、定量

4.1.3招商前置,与开发同步

4.1.4与人居环境相适应,突出特色

4.1.5权衡长期收益和短期收益的关系

4.2社区商业规模的定量研究

4.2.1商圈相关问题研究

4.2.2计算商业地产开发规模的数学方法

4.3社区商业的业态组合规划研究

4.3.1考虑业态组合规划的出发点

4.3.2商业黄金分割定律

4.3.3具体商业网点组合规划

4.4社区商业建筑设计研究

4.4.1商业建筑的空间设计

4.4.2配套设施广场的作用

4.5社区商业经营模式分析

4.5.1纯销售模式

4.5.2纯租凭模式

4.5.3租售结合模式

4.6社区商业的招商策略

4.7社区商业的管理策略

4.7.1“统一管理，分散经营”的管理模式

4.7.2管理模式的优越性分析

5 社区商业案例研究

5.1项目概述

5.2项目SWOT分析

5.2.1优势分析

5.2.2劣势分析

5.2.3机会分析

5.2.4威胁分析

5.3万科城社区商业开发经营策略分析

5.3.1项目定位——社区Living Mall

5.3.2选址策略——充分利用人流，面向社会开放

5.3.3目标消费群里定位——确定商业配套消费圈

5.3.4业态定位——三大主题，三种风情

5.3.5规划——全街铺的规划布局

5.4经营策略——特色连锁、品牌经营

5.5招商推广策略——整合传播，活动造势

5.5.1成立专业经营管理公司,品牌强势推广

5.5.2先招商后发售策略,确保长远利益

5.5.3创办“万科城·风情步行街”消费专刊

5.5.4利用广场举办促销活动

5.5.5举办特色活动

5.6万科城社区商家一览表

6 结束语

6.1本文的主要结论

6.2有待于进一步研究的问题

致 谢

参考文献

附录