加强项目核算及投融资管理提高土地储备整治效益

摘要

土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。可以纳入土地储备范围主要有：依法收回的国有土地；收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。
　　 我国土地自1988年8月上海市首例以招标方式出让土地使用权到1997年上海、杭州等地土地发展中心成立以来，土地使用制度全面推进。在这个阶段里为我国土地储备制度的建立做了很好的摸索，主要表现为政府为主体实施征地拆迁、土地整治、土地出让，房地产开发商从土地前期运作领域淡出、工作重点放在土地取得以后的项目策划。随着土地储备机构的大量涌现，相应的法律法规的日趋完善，土地储备机构作为政府的特殊职能部门经营着特殊的产品—土地，承担着融资、城市建设、公益配套等不可忽视的作用，因此，这类机构的良性发展对社会的贡献是比较大的。
　　 为让这类企业良性发展、可持续发展，论文结合重庆大学城项目和重庆市地产集团的管理经验，分析现行工作模式下的利弊，着重从土地增值研究、成本核算管理、风险决策控制、投融资结构分析等方面分析，给以土地为融资平台的投资类国有企业的政府定位及责任承担的建议；并为其进一步理顺工作关系，优化资源配置，提高经济效益，提出土地储备实务效益保障措施。
　　 通过对以土地为主要融资平台的企业分析经济、政治、社会形势，对这类企业的战略定位、职能定位提出目标性更明确的设计。

目录

文摘

英文文摘

声明

1论文研究的背景、基础理论和现实意义

1.1国内外研究现状

1.1.1国外研究现状

1.1.2国内研究现状

1.2研究的相关基础理论

1.2.1土地估价相关方法

1.2.2财务成本核算管理

1.2.3风险管理的相关理论

1.2.4 SWOT环境分析方法

1.3研究的现实意义

2以重庆市地产集团为例分析土地储备机构宏观环境及行业结构

2.1以重庆市地产集团为例对土地储备机构宏观环境分析

2.1.1经济环境分析

2.1.2政治法律环境

2.1.3社会环境

2.2行业结构分析

2.2.1储备整治前土地供应者的讨价还价能力

2.2.2储备整治后土地购买者的讨价还价能力

2.2.3潜在土地储备机构进入威胁

2.2.4现有土地储备机构之间的竞争

2.2.5储备整治的土地替代品威胁

3土地储备整治项目成本核算管理综述

3.1土地储备整治管理

3.1.1土地增值研究

3.1.2土地储备整治组织机构模式

3.1.3土地储备整治工作流程

3.2土地储备整治项目成本核算

3.2.1重庆市大学城项目成本核算

3.2.2结合以上案例对土地储备整治成本核算关键控制点的建议

4土地储备整治项目投融资管理综述

4.1重庆市地产集团土地储备投融资体系现状分析

4.1.1土地储备现行融资渠道

4.1.2土地储备融资能力分析

4.2重庆市地产集团年度投融资目标设置

4.3重庆市地产集团土地储备投融资体系改进建议

4.3.1扩大融资渠道，控制财务风险

4.3.2加强与股份制银行合作

4.3.3创新土地融资模式

4.3.4积极探索多种项目融资模式

5土地储备效益保障措施

5.1加大政策研究力度，寻求政府支持

5.2建立风险评价和预警控制体系

5.3采用项目管理式的组织结构体系

5.4加强土地资产及增值管理

6以土地为融资平台的此类企业职能定位分析及战略发展设计

6.1职能定位

6.2战略发展设计

7结束语

致 谢

参考文献

附图