基于主导功能选择的城市综合体开发策略研究

摘要

在政府和开发商的共同助推下，近年来，城市综合体项目在中国得以迅速登台并蓬勃发展。但是，城市综合体在我国的发展所面临的形势是，一方面，其已经在房地产开发和城市化进程中扮演着极为重要的角色，而另一方面，由于起步较晚，开发经验缺乏，一些已开发的项目并没有能充分发挥出应有价值，一些将要开发的项目找不到足够的参照经验和指导理论。关于城市综合体开发的经验总结和理论研究显得尤为迫切。
　　 文章从项目整体价值提升、开发资源有效配置、开发时序优化、多功能和谐推广等方面对城市综合体项目的开发策略进行了实践调研总结和理论深化研究，提出，通过主导功能选择的方式，在综合体各功能子系统之间构建清晰的逻辑关系，以使得项目市场定位、开发资源配置、开发时序安排、推广形象塑造等环节能依照一个合理的脉络去进行，从而，在有序的开发组织过程，发挥多功能协同优势，实现项目开发价值最大化。
　　 文章分为四个大的部分，分别从概念理解与界定、城市综合体价值解读与开发特点识别、城市综合体主导功能的选择、基于主导功能选择的开发策略分析四个层级，对城市综合体的开发进行了研究探讨：
　　 第一部分：概念理解与界定。该部分介绍了城市综合体的内涵，在深入理解区域经济主导产业概念并借鉴其作用思想的基础上，提出城市综合体“主导功能”概念。
　　 第二部分：解析城市综合体。此部分分为两章，一章对城市综合体的价值所在和价值源泉进行了探讨，另一章则对城市综合体的开发过程及其中的要点进行分析，为之后的开发策略设计提供基础。
　　 第三部分：研究城市综合体主导功能。研究分为两个大的方面：一是研究主导功能选择之于城市综合体开发的必要性和可行性，此环节通过理论和实践案例来进行论证分析；二是研究主导功能选择的方法，对主导功能选择方法的设计，根据对城市综合体价值的认识，同时，参照区域经济主导产业的选择方法，构建了主导功能选择指标体系及量化方法。
　　 第四部分：城市综合体开发策略构建。开发策略的主要思想是通过主导功能选择来实现项目的增值、和谐、有序开发。

目录

文摘

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声明

1 绪 论

1.1选题背景

1.1.1城市综合体的历史沿革

1.1.2我国城市综合体发展态势

1.2国内外研究综述

1.2.1国外研究综述

1.2.2国内研究综述

1.3研究问题

1.3.1问题的缘起

1.3.2研究问题

1.4研究目的与意义

1.5.研究方法与技术路线

1.5.1研究方法

1.5.2技术路线

2 相关概念的理解与界定

2.1城市综合体概念

2.2主导产业概念理解

2.2.1主导产业含义

2.2.2主导产业与支柱产业的区别

2.1.3主导产业选择的意义

2.3“主导功能”概念界定

3 城市综合体的开发条件与价值协同关系

3.1城市综合体开发的城市条件

3.2城市综合体开发的区位条件

3.3城市综合体的开发类型

3.3.1新城城市综合体

3.3.2旧城改造城市综合体

3.3.3交通枢纽城市综合体

3.4城市综合体的价值

3.4.1城市建设价值

3.4.2区位开发带动价值

3.4.3复合平台价值

3.5城市综合体功能子系统间的协同关系

3.5.1功能子系统间的价值联动关系

3.5.2功能子系统间的价值协同强度

4 城市综合体的开发过程及要点

4.1城市综合体项目定位

4.1.1城市综合体定位依据

4.3.2城市综合体定位特点

4.3.2城市综合体定位方法与内容

4.2城市综合体项目规划

4.2.1各功能子系统体量配比

4.2.2城市综合体与外部空间的规划融合

4.2.3城市综合体内部规划融合

4.3城市综合体项目营销推广

4.3.1前期营销

4.3.2开发过程中的营销

4.3.3竣工后营销

5 主导功能选择的必要性与可行性分析

5.1主导功能选择的必要性分析

5.1.1解决功能子系统间区域契合度不均衡问题

5.1.2解决市场需求体量与规划既定体量不对称问题

5.3.3解决不同类型物业营销推广相互冲突的潜在威胁

5.2主导功能选择的可行性分析

5.2.1典型城市综合体案例的实践论证

5.2.2理论支撑——主导产业理论的借鉴

6 主导功能选择的方法研究

6.1主导功能选择的原则

6.2主导功能评价指标体系构建及指标量化方法

6.2.1构建指标体系

6.2.1指标量化方法

6.3主导功能评价模型

6.4评价指标权重确定

6.4.1层次分析法原理与方法

6.4.2主导功能选择的层次分析结构模型

6.4.3权重计算

7城市综合体开发策略

7.1统一项目定位与推广形象

7.2系统安排开发时序

7.3协调功能子系统角色与开发资源

7.4“主导功能选择”策略下的城市综合体开发程序设计

8案例分析

8.1项目概况

8.2区域简介

8.3项目主导功能选择分析

8.3.1各功能子系统的市场需求强度

8.3.2各功能子系统的需求收入弹性

8.3.3各功能子系统的区域属性契合度

8.3.4各功能子系统的环境资源契合度

8.3.5各功能子系统的带动能力

8.3.6各功能子系统的项目收益能力

8.3.7项目主导功能选择

8.4项目开发策略分析

9结论与不足之处

9.1结论

9.2不足与展望

致 谢

参考文献

附 录