中国区域中心城市房地产价格与城市竞争力耦合协调性研究

摘要

自1998年我国实行房屋改革以来，房屋建造成为一种重要的经济活动，自购房屋成为主流，而房地产价格也逐渐成为影响城市经济水平的重要因素，进而影响着一个城市的竞争力水平。2003年，国务院把房地产行业的地位确定为国民经济的支柱产业，并明确地提出房地产行业需要保持持续稳定健康的发展。因此，房地产业的健康发展不仅关系到国民经济的稳定运行，而且也影响到公众的日常生活，而房价的高低更成为了公众热烈讨论的对象。我国地域辽阔，城市有大有小、有先进有落后，不同的城市房价相差悬殊，若单纯以房屋的建造成本作为衡量房价的标准，必然会出现部分城市的房地产市场存在严重泡沫等不实结论。因此，本文从“商品价格由其价值决定”这一视角出发，探讨一个城市的房地产价格与其城市竞争力之间的相关性程度并进一步对城市竞争力与房地产价格之间的耦合协调性进行研究，以期获得较客观的结论来解释不同城市房价相差悬殊的现象。
　　本文根据国家颁布的《全国城镇体系规划2010-2020》选取了在中国地理环境中极具代表性的六个区域的中心城市——深圳市、武汉市、南京市、沈阳市、西安市、成都市作为了本文的研究对象。为了研究这六大区域中心城市的城市竞争力与房地产价格之间的相关性和耦合协调性，本文在对城市竞争力的内涵进行剖析的基础上，综合国内外相关学者的研究，选择了一套城市竞争力指标体系。
　　本文通过搜集六大区域中心城市在2004-2015年期间的年度统计数据，采用熵权法对指标进行客观赋权，然后通过计算便可以得出六个城市在2004-2015期间的城市竞争力年度得分。在此基础上，利用各城市的城市竞争力得分与其在2004-2015年期间的房地产价格就可以进行相关性计算。最后，在得出房价与其城市竞争力相关性分析的结论后，进一步对各城市的房地产价格与城市竞争力进行耦合协调计算并分析，获得相应的结论。
　　通过研究中国六大区域中心城市在2004-2015期间的房地产价格与城市竞争力的相关性与耦合协调度，可以发现：
　　①从相关性来看，我国六大区域中心城市的城市竞争力与房地产价格具有强相关性，城市硬实力与房价之间的相关性均强于城市的软实力与房价之间的相关性。同时，城市的经济发展水平、科技创新能力、政府管理水平、人口的基本素质、文化设施建设水平与房价之间均呈现出较为显著的正向的相关性，但环境质量与房地产价格的相关性则相对较弱。
　　②从耦合度来看，深圳、武汉、南京、沈阳、西安、成都这六大城市的耦度随着时间变化基本是朝着高度耦合的方向演变，但当房价与城市竞争力朝着两个相反的方向发展时，耦合度会降低。从耦合协调度来看，这六大城市的竞争力与其房价在整体上是在波动中趋于协调的，同时也基本遵循着从中度失调到优质协调的路径演变。同时，通过分析2004-2015期间城市竞争力的变化情况可以看出，只有城市竞争力与房地产价格协调发展，才能互相促进，取得最理想的结果。
　　③从城市竞争力子系统来看，城市硬实力在城市竞争力与房地产价格的协调发展中占主导地位，城市软实力则担当者辅助角色。但当城市硬实力水平差异较小时，城市软实力对于城市竞争力与房地产价格的协调发展的影响则表现得较为明显。这说明，在社会进步的背景下，除了经济实力以外，科技实力与政府实力也渐渐变成影响一个城市的房价的重要因素。而在城市发展过程中，城市软实力中的人口素质仍然占主导地位，而生态环境与公共管理对推动房价上涨的作用相对较低。
　　因此，为了能让城市竞争力与房地产价格协调发展，各城市的城市规划相关政策制定者理应做到:
　　①重视城市硬实力与城市软实力的平衡发展，同时采取措施尽力做到区域中各城市的平衡发展，疏导核心城市的人口数量，也减少“鬼城”的出现。
　　②要对房价有个合理的定位，密切监控楼市，当房价出现不合理上涨的时候，及时出台相关政策进行调控。
　　③控制好各城市的土地供应节奏，让土地供应节奏与城市的竞争力水平相匹配。
　　只有把宏观调控的有效施行与市场机制的合理运行结合起来，房地产业才能与城市竞争力形成相互促进、协调发展的良好互动形式。

目录

1 绪 论

1.1 研究背景

1.2 文献综述

1.3 研究目的

1.4 研究意义

1.5研究对象和研究内容

1.6 研究方法与技术路线

2 研究理论基础

2.1城市竞争力构成要素

2.2城市硬实力与城市软实力的构成要素

2.3耦合协调理论

2.4房地产价格与城市竞争力的关系

2.5本章小结

3 六大区域中心城市的城市竞争力评价

3.1六大区域中心城市的城市竞争力评价指标体系构建

3.2六大区域中心城市的城市竞争力评价方法

3.3六大区域中心城市的指标数据收集

3.4城市竞争力指标权重计算结果

3.5六大区域中心城市的城市竞争力评价结果

3.6本章小结

4 六大区域中心城市的城市竞争力与房地产价格相关性分析

4.1相关性计算模型

4.2六大区域中心城市房地产价格数据收集

4.3城市竞争力与房地产价格之间的相关性分析

4.4本章小结

5 六大区域中心城市的城市竞争力与房地产价格耦合协调度分析

5.1六大区域中心城市房价与城市竞争力耦合协调度模型计算

5.2六大区域中心城市房价与城市竞争力耦合协调度分析与讨论

5.3本章小结

6 结论及展望

6.1 结论

6.2政策建议

6.3不足与展望

致谢

参考文献

附录