区分所有权人自治制度概述

摘要

区分所有权人自治管理制度作为建筑物区分所有权实现的重要途径,在各国立法中均受到相当的重视。我国《物业管理条例》(以下简称《条例》)中,对业主自治组织(业主大会和业主委员会)、自治规则(管理公约)等作了相关规定。虽然《条例》对业主自治组织的职能和作用有了充分的说明,但是对业主自治组织的法律地位却仍然没有明确。虽然《条例》对业主自治规则有一般性的原则规定,但从技术操作层面上却还需要完善,《条例》将许多选择性规范下放到各省市行政部门制定,也造成了业主自治制度在各地制定和实施中良莠不齐的现象。近年来,开发商与业主之间的纠纷,物业管理服务企业与业主之间的纠纷,以及业主间的纠纷不断,折射出《条例》在指导具体物业管理问题中的不足,特别是关于区分所有权人自治管理的制度设计尚还有检讨和完善的空间。
　　区分所有权人自治(俗称业主自治)在当前是一个社会热点,其制度建设具有非常突出的现实意义。本文运用历史分析方法和比较分析方法,借鉴世界各国或地区的关于区分所有权人自治管理的经验,主要围绕区分所有权人自治管理中所涉及的区分所有权制度、区分所有权人自治组织、区分所有权人自治规则等问题展开研究,简述如下。
　　导言:说明写作本文的理由和目的。由于理论跟进的不足,导致立法和实务中对区分所有权人自治管理的性质、自治组织、自治规则认识上存在偏差,未发挥应有的功用。基于此,本文将对该制度的理论及立法实务进行分析研究并提出完善建议。
　　第一部分重点对本文中几个重要的基础性概念如物业、物业管理、业主等进行阐释,为本论做好铺垫。“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。“物业管理”是一项依合同约定而进行的委托服务活动。“业主”指房屋的所有权人,但实务中更倾向于涵盖包括所有权人的配偶、父母、子女及承租人在内的房屋实际使用权人。
　　第二到第六部分是本文的重点。对区分所有权人自治管理制度所涉及的相关法律问题进行分析研究,并将我国立法与各国及地区立法进行比较,考察其得失,进而提出全面见解、建议。
　　第二部分对区分所有权人自治管理的法理基础,即建筑物区分所有权制度进行了阐述,强调只有在准确界定区分物业专有权、共有权、成员权的基础上，才能做到产权明晰,自治管理才成为可能,区分所有权人自治管理制度才有了法理依据。
　　第三部分对区分所有权人自治的含义和性质进行了阐述。区分所有权人自治,是指特定区域内的全体业主,依照法律规定和共同约定,自我管理本区域内的物业管理活动的一种自治自律管理模式。是业主实现其物业管理权的方式和渠道,是建筑物区分所有权得以实现的基本途径和制度。
　　第四部分对区分所有权人自治组织的职能及其法律地位进行了研究。认为目前我国对业主自治组织的法律地位约定不明确,提出应予业主大会社团法人资格,而业主委员会应具有非法人团体的性质,是非法人组织。
　　第五部分阐述了区分所有权人自治规则的制定与施行。自治规则以管理规约的形式来发挥作用,包括了业主公约、业主大会议事规则、业主大会章程、业主委员会章程等。
　　第六部分阐述了违反区分所有权人自治规则的责任与救济。结语:对全文进行归纳总结并回顾本文的主要观点。

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引 言

一、相关概念的界定

（一）物业

（二）物业管理

（三）业主

二、区分所有权人自治的法理基础——建筑物区分所有权制度

(一)建筑物区分所有权的概念

(二)建筑物区分所有权的内容

（三）建筑物区分所有权人的权利和义务

（四）实务中相关法律问题的提出

三、区分所有权人自治的概念与性质

(一)区分所有权人自治的内涵

（二）区分所有权人自治的性质

四、区分所有权人自治组织——业主大会和业主委员会的职能及其法律地位

（一）区分所有权人自治组织的职能

（二）区分所有权人自治组织的法律地位

（三）区分所有权人自治组织决定或决议的效力

五、区分所有权人自治规则——管理规约的创制与施行

（一）管理规约的概念与性质

（二）管理规约的内容与形式

（三）管理规约的创制、变更与废止

六、违反区分所有权人自治规则的责任与救济

(一)违反管理规约的行为表现

(二)违反管理规约的行为的性质分析

(三)违反管理规约的救济

(四)追究违反管理规约民事责任的权利的归属

结语

参考文献

后记