我国商品房预售制度存在的合理性分析

摘要

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给预购人,并由预购人支付定金或者房价款的行为。
　　商品房预售方式首创于香港。因房地产开发所需资金数额巨大、开发周期长,同时还要承担市场变化的风险,采用预售方式,既可使房地产开发企业在施工过程中获得部分建设资金,加快资金回笼,减轻借贷压力,并可将部分房产市场风险转移出去。商品房预售已为世界许多国家和地区接受,并且成为一些国家或地区房屋销售的主要方式。比如,中国大陆于1994年建立了预售许可制度,仅仅十余年时间,目前商品房预售所占有的销售比例已经达到了80％以上。但是,商品房预售在开发商融资方面存在大量监管空白,使消费者与银行存在极高的制度风险,被普遍认为是房地产市场各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一,不利于房地产市场的可持续健康发展。于是,在中国大陆引发了商品房预售制度存废之争的大讨论。
　　其实,任何制度都是一把双刃剑,有利有弊,关键在于如何对其利弊加以权衡,取其重而用之。预售只是一种销售模式,目前预售占到了我国商品房买卖的绝大多数,可见其拥有强大的生命力和适应性。贸然予以废除,难免会影响到我国刚刚有所起色的房地产业的稳定发展。同时,世界上很多国家都有预售制度,并且在适用过程中没有出现我国目前存在的问题。
　　本文将着重对商品房预售制度存在的合理性进行剖析论述,同时拟构建适当的制度对预售制度的弊端予以抑制。本文由以下四部分构成:
　　第一部分:我国商品房预售制度的现状分析。该部分简要论述了商品房预售制度的产生和发展情况,并仔细分析了商品房预售制度存在的主要问题。
　　第二部分:我国商品房预售制度存在的现实意义。该部分首先从经济学角度分析商品房预售制度存在的价值;再从实证主义分析法学角度,描述了商品房预售制度之于房地产业及各利益关联体的重大意义,同时客观中立地陈述了该制度的负面影响;最后,对我国商品房预售制度的法律规范进行了梳理,为下文的制度完善建议作了铺垫。
　　第三部分:商品房预售中的风险防范。该部分对商品房预购人、金融机构和开发商等相关主体各自所面临的法律风险进行了深入分析,并论证了具体的风险防范措施。
　　第四部分:国家干预与商品房预售制度的完善。该部分从立法、行政执法双重层面出发,对如何完善我国商品房预售制度提出了若干建议。

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序 言

一、我国商品房预售制度的现状分析

（一）商品房预售制度的产生与发展

（二）商品房预售制度存在的主要问题

二、我国商品房预售制度存在的现实意义

（一）从经济学角度看待商品房预售制度

（二）商品房预售制度的积极作用

（三）现阶段取消商品房预售制度的负面影响

（四）目前我国关于商品房预售制度的法律规范

三、商品房预售中的风险防范

（一）各方当事人面临的风险

（二）风险防范措施

四、国家干预与商品房预售制度的完善

（一）商品房预售制度具有较强的国家干预性

（二）加强行政监管，完善现行立法

结 语

参考文献