物业服务合同法律问题探讨

摘要

经过二十多年房地产市场的发展,房地产行业取得了长足的进步。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户,为人们所接受。在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容,明确业主和物业管理企业的权利和义务,是正确解决物业纠纷,保障业主利益的关键。目前我国有关物业管理的法律法规仍缺乏和滞后,现有的少数法规仅限于行政法规、部门规章,并且许多针对传统的房屋管理模式,一些内容已不适合市场经济的需求,不少类型的物业服务纠纷因缺乏相应的法律依据,司法机关很难迅速有效解决,同时也制约了行业的健康发展。因此,对物业服务这种新型重要的合同关系进行专门的研究具有重要的理论意义与现实意义。
　　本文除了内容摘要和参考文献外,共有四个部分,约为两万零五百六十字。
　　本文旨在总结众家之长,从物业服务合同理论和实践角度,分析物业服务合同的性质、种类、效力,阐述其立法现状和存在问题,对物业服务合同的完善加以探讨。文章四个部分内容分别为:
　　第一部分从物业管理合同的基本理论分析入手分析物业服务概念、特征,特别是物业服务合同与类似的委托合同的区别,建议把物业服务合同单独列入有名合同,以便于早日解决“身份问题”。
　　第二部分从物业服务合同的效力角度,讨论物业服务合同的主体、内容、撤销权的方面对物业合同效力产生的法律影响。物业服务合同一方是业主,而业主委员会只是代表业主行使权利,物业管理企业作为合同的另一方,应具备法人资格和相应的专业资质;业主委员在代行权利时,超越授权的范围,违背业主真实意思,物业合同是否有效应由业主进行认定;当物业服务合同的内容违反法律的强制性规定,应当认定无效;对于物业合同的撤销,有法定撤销和约定撤销两种,各自应具备一定的条件,对于法定撤销应具备法律规定的几种事由,对于约定撤销物业服务双方可以自由约定,合同解除后双方应本着诚实、善意的原则履行好后合同义务。
　　第三部分指出我国当前物业服务合同的立法理论和运行中的不足和缺陷。立法上层次低,立法滞后,立法不统一;物业服务合同没有被列为有名合同,只能在适用时参照相关有名合同的规定,而由于物业合同具有自身的法律特征,有别于其它合同,因而给物业合同的适用带来混乱;物业服务合同的内容规定不够完善,对一些重要的问题缺乏明确的规定,导致纠纷时各执自见,纠纷不断;比如对物业内的安全保障承担责任的标准不统一,物业基金的筹集,使用,管理监督缺乏明确的规定,给物业管理带来了困惑,也不利于维护各方的权利。关于物业服务合同具体的解除条件规定模糊,导致物业合同当事人要么行使解除权困难,要么任意行使解除权,不利于物业行业的健康发展。
　　第四部分完善物业服务合同的思考。尽量使法律条文具体化、规范化、可操作化,明确开发商、业主、物业服务公司之间的权利,义务,使双方的职责更加明确,从而减少纠纷,维护各方的利益。本文认为,首先要明确物业服务合同的主体地位,是界定各方权利,业务的前提。其次要规范物业服务合同的内容,制定尽可能详细的、明确的内容,以尽可能减少日后的纠纷。第三,明确物业收费标准,确定维修基金的管理主体,监督主体,第四,界定小区内安全法律责任的标准。对于因第三人侵权而引起的责任纠纷,如果物业服务合同中有明示或默示约定的,则物业公司在约定的范围内承担违约责任;如果物业合同中没有约定,则根据公平合理的原则,综合考虑,界定合理的责任范围。第五,赋予业主对物业合同解除权,这是契约自由和合同自由,尊重当事人权利的体现,除了物业管理条例规定的两类情形之外,法律上还可以规定当超过一半以上的业主或部分业主的权利受到物业服务企业侵害得不到救济时,赋予部分业主的法定解除权。总之,坚持用市场手段和法律手段相结合,来规范物业服务合同,完善物业服务市场,最终解决物业纠纷。
　　本文从物业服务合同基本理论、物业服务合同的效力、物业服务合同的立法现状及存在的问题切入,进行了认真的研究,并对物业服务合同立法提出了几点建议,希望对妥善处理物业务合同纠纷和完善我国物业服务合同法律制度有所帮助。但是由于篇幅有限,笔者的学识能力和理论功底有限,尚有一些理论问题和实践问题未能深入细致地探讨,有待于今后的学习中继续研究。

目录

封面

中文摘要

英文摘要

目录

引 言

一、物业服务合同的基本理论

（一）物业服务合同的概念

（二）物业服务合同的法律特征

（三）物业服务合同的性质

（四）物业服务合同的种类

二、物业服务合同的法律效力

（一）物业服务合同的主体问题

（二）物业服务合同当事人意思表示真实性问题

（三）物业服务合同内容合法性的问题

（四）物业服务合同的解除问题

三、物业服务合同制度的立法现状及存在的问题

（一）我国物业服务合同制度的立法现状

（二）我国物业服务合同立法的不足

（三）物业服务合同中存在问题

四、完善我国物业服务合同的立法思考

（一）确立物业服务合同的独立地位

（二）确立业主委员会的诉讼地位

（三）完善物业服务合同的内容

致谢

参考文献