上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案分析

摘要

随着我国房地产中介行业的快速发展,房地产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加,其中以委托人的“跳单”行为导致的纠纷更是频繁发生,这不仅严重损害了房地产中介的合法利益,还扰乱了房地产市场的正常交易秩序。鉴于此,最高人民法院于2011年12月20日发布的第一批指导性案例中,将二手房居间“跳单”行为的责任确定位列指导案例的第1号,这为人民法院处理类似案例提供了参照,并为司法实践中解决此类问题指明了道路。本文基于《合同法》对居间合同及合同格式条款相关法律规定对此案进行分析,梳理“跳单”行为的原因及构成要件,最终确认“跳单”的责任,努力提高对实践的指导意义,并对如何防范房地产居间合同中的“跳单”行为提出建议,以减少类似案件的发生。
　　本文除引言外,共分为六个部分:
　　第一部分,主要介绍了案件的主要案情、判决理由以及争议焦点。首先,简单介绍了的主要案情、判决理由。其次,根据双方的主张及争议确定案件的争议焦点为:一是陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》法律性质;二是《房地产求购确认书》中系争第2.4条的效力;三是陶德华是否构成违约等三个争议焦点。
　　第二部分,界定《房地产求购确认书》的法律性质。首先,从法理的角度对居间合同概述,包括居间合同的概念、法律特征、合同的效力。其次,对居间合同与委托合同、行纪合同的异同之处做出了介绍。最后,结合本案的案情对《房地产求购确认书》的法律性质进行认定。
　　第三部分,《房地产求购确认书》系争第2.4条的效力问题。首先,从法理的角度,对格式条款的概念、特征进行了分析,再结合案情对第2.4条作出性质认定;其次,根据《合同法》规定探讨格式条款的效力,结合本案的案情对本案“跳单”条款的效力进行了认定。
　　第四部分,论述陶德华的行为是否构成“跳单”,首先,根据一些学者对“跳单”的定义,寻找其共同点,对“跳单”这个行为给出具有普遍意义的概念。其次,分析产生频繁“跳单”的原因,从而根据此原因以及实务中实际操作程序,分析“跳单”的构成要件。再次,介绍学界中对“跳单”违约的归责原则的观点。最后,结合本案,从“跳单”构成要件的角度作出结论。
　　第五部分,房地产居间合同中的“跳单”风险防范,对于如何防范房地产居间合同中的“跳单”提出了自己的建议。主要包括:第一,弥补法律漏洞,明确委托人的损害赔偿责任;第二,在司法实践中,尽可能的维持合同中禁止“跳单”条款的合同效力;第三,对《合同法》425条给予目的性扩张解释。

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引言

一、案情简介

（一）主要案情1及裁判结果

（二）案件争议焦点

1.焦点一：陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》具有怎样的法律性质

2.焦点二：《房地产求购确认书》中系争第2.4条的效力

3.焦点三：陶德华是否构成违约

二、《房地产求购确认书》的法律性质认定

（一）居间合同的法理探析

1.居间合同的概念

2.居间合同的特征

3.居间合同的效力

4.居间合同与相关合同的关系

（二）《房地产求购确认书》的法律性质认定

三、关于《房地产求购确认书》系争第2.4条的效力问题

（一）关于《房地产求购确认书》系争第2.4条的认定

1.格式条款的概念及特征

2.系争第2.4条的认定

（二）格式条款的效力分析

1.格式条款的效力分析

2.本案“跳单”条款的效力认定

四、陶德华的行为是否构成“跳单”

（一）“跳单”违约的法理探析

1.“跳单”概述

2.“跳单”的原因

3.“跳单”的构成要件

4.“跳单”违约的归责原则

（二）陶德华未构成“跳单”

五、房地产居间合同中的“跳单”风险防范

参考文献