论业主团体决议之反对者的救济

摘要

根据我国法律的规定，业主团体决议是业主参与物业区域的管理，行使业主权利的重要形式。我国《物权法》中规定了应当由业主共同决定的事项。同时，《物权法》及相关司法解释还规定了业主团体决议之反对者的救济措施——业主撤销权。业主撤销权的设立，的确在一定程度上保护了决议反对者的利益，但在司法实践中仍然存在着一些问题，阻碍着业主撤销权立法目的的实现。本文通过以下五个部分，从对业主撤销权纠纷的十个典型案例的分析中，找出我国现有的决议反对者的救济措施在司法实践中存在的问题，针对这些问题，以完善现有的救济制度为出发点，借鉴日本《有关建筑物区分所有等之法律》的相关制度设计，提出可能的完善措施。
　　第一部分通过对我国业主团体决议之反对者救济的司法手段、行政手段以及业主团体的协商解决机制的现状进行分析，肯定《物权法》中业主撤销权及相关行政救济手段设立的意义。同时，业主团体等物业管理区域的自治组织也在积极探索并实践各种纠纷的协商解决形式，是对反对者法律救济途径的重要补充。
　　第二部分通过对司法实务中的十个典型案例进行分析，论述决议反对者的司法救济手段在实践中存在的具体问题：业主举证困难，表决权主体不明确，对业主专业素质要求较高，业主团体决议不宜被撤销等。正是由于法律规定中的一些弊端和局限性，导致业主撤销权的行使并没有能够有效地保护反对决议的业主的合法权益。
　　第三部分对决议反对者救济的正当性基础进行分析。“多数决”机制合理性的根基在于，最大限度地平衡了公平与效率两大价值原则，保证业主团体决议得以执行。当业主团体决议失去其正当性时，没有人有义务为他人利益的实现而牺牲自己的利益。同时，对业主大会决议反对者和业主委员会决议反对者作了区分，阐明对不同决议反对者救济的区别。
　　第四部分在现有的事后救济措施——业主撤销权诉讼的基础上，提出从事前防范的角度，即对业主团体决议的表决机制进行完善：明确表决权主体，设置决议反对者的退出机制，赋予决议反对者否决权。以此来避免单一的事后救济措施可能带来的问题，真正实现业主自治，节约司法资源。
　　第五部分针对司法实践中，业主撤销权制度在救济决议反对者利益时存在的问题，提出从完善现有的业主撤销权制度出发，健全事后救济制度：合理分配举证责任，设立决议无效确认之诉。从两个方面入手，保障业主在寻求司法救济时，权益能够得到更加有效地维护。

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引言

一、业主团体决议反对者救济之途径

（一）司法救济：撤销决议

（二）行政救济：限期改正或撤销决议

（三）其他救济方式

二、业主团体决议反对者司法救济之困

（一）典型案例总结

（二）司法实践中存在的问题

三、业主团体决议反对者救济之正当性基础

（一）多数决机制的正当性

（二）反对者利益救济的必要性

（三）决议反对者的区分

四、反对者事前救济措施之完善

（一）明确表决权主体

（二）设置决议反对者的退出机制

（三）决议反对者的否决权

五、反对者事后救济措施之完善

（一）合理分配举证责任

（二）设立决议无效确认之诉

结语

参考文献

致谢