重庆市商品住宅价格与土地价格互动性研究

摘要

近年来，国民经济的发展、住房分配制度改革和城镇化进程的加快推动着我国房地产市场日益繁荣，城市商品住宅价格随之持续快速上涨：另一方面，随着土地出让制度改革的不断深化，土地价格也开始一路攀升。城市房价和地价是房地产价格体系的主体，两者关系是否协调，对房地产业的运行、城市土地利用效率等重要方面都有着极大的影响；同时，商品住宅及住宅用地的价格更直接关系到城市居民的切身利益。以及我国“居者有其屋”的住房政策目标的实现。可见，土地价格、商品住宅价格及其关系问题的研究具有重要的理论和现实意义。该问题已成为当前社会各界关注的热点，然而，就商品住宅价格与土地价格孰因孰果的问题，存在着很大的争议。重庆市土地出让制度及住房制度改革的全面实施以来，房地产市场供求发生了明显变化，商品住宅价格和城市住宅用地价格出现持续上涨的趋势，二者之间的关系也发生了显著变化。为了揭示重庆市商品住宅价格与地价的具体关系，从而为政府宏观调控房地产提供决策参考，促进重庆市房地产市场健康、有序、协调发展，本文开展了重庆市商品住宅价格与土地价格的互动性研究。 本研究充分运用了重庆市近年来商品住宅价格和住宅用地价格的相关数据资料。以地租地价理论、市场供求理论、区位理论等为指导，采用了理论分析与实证分析相结合、定性分析和定量分析相结合等多种方法。 全文共分为7个章节，研究内容及结论概括如下： 第1章绪论，对本研究的研究背景、研究目的及意义、研究内容、研究方法及技术路线进行了介绍。 第2章介绍了研究的理论基础。首先对城市土地与土地价格、商品住宅与商品住宅价格进行了概念界定，剖析了商品住宅价格和土地价格的特征、形成和构成因素；介绍了本研究所借鉴的理论基础，包括地租地价理论、市场供求理论和区位理论。 第3章研究了商品住宅价格与土地价格互动机理的一般规律。该章分别分析了土地价格对商品住宅价格的影响和商品住宅价格对土地价格的影响，以及这二者在房地产市场运行中的是如何相互转化的。 第4章对1997年～2006年重庆市商品住宅和住宅用地的供给、需求及其供求平衡状况进行了分析，以此作为二者价格关系研究的基础。 第5章是本研究中实证分析的核心部分。该章首先对商品住宅价格和土地价格的走势和变动特征进行了分析；然后选取2000年～2006年商品住宅价格季度指数和住宅用地价格季度指数，采用Granger因果检验方法，对商品住宅价格和住宅用地价格的因果关系进行了定量分析，通过检验发现，在不同滞后期下，重庆市商品住宅价格与土地价格呈现出不同的因果联系。同时，综合前面与本章的分析，得出结论，即商品住宅价格对地价存在一定的影响，地价对商品住宅价格的影响在一定阶段也同样存在，但地价上涨并不能构成房价上涨的决定性因素，二者的涨跌最终还是由社会经济的发展水平和各自的供给和需求所决定。 第6章对策建议，针对分析结果，从供需角度提出从完善土地供给机制、调整住宅供给结构、加强市场监管和引导消费者意识等几个方面着手，提出调控重庆市地价、商品住宅价格，促进房地产业持续发展的对策建议。 第7章结论和展望，对全文研究做了总结，提出研究中存在的不足与需进一步研究的内容和方向。

目录

文摘

英文文摘

声明

文献综述

1、国外研究概述

2、国内研究概述

3、国内外研究成果评述

第1章绪论

1.1研究背景

1.2研究目的及意义

1.3研究内容

1.4研究方法及技术路线

第2章研究的理论基础

2.1相关概念的界定

2.2理论基础

第3章商品住宅价格与地价的互动机理

3.1土地价格对商品住宅价格的影响分析

3.2商品住宅价格对土地价格的影响分析

3.3房价与地价的转化

第4章重庆市商品住宅与住宅用地的供需状况分析

4.1商品住宅市场供求基本状况

4.2住宅用地供求基本状况

第5章重庆市商品住宅价格与地价互动性的定量分析

5.1商品住宅价格与土地价格走势及特征

5.2商品住宅价格与土地价格的因果检验

5.3检验结果分析

第6章对策建议

6.1完善土地供给机制

6.2调整住宅供给结构

6.3加强市场监管，建立房地产价格预警系统

6.4推动住房租赁市场的发展

6.5引导科学的住房消费意识

第7章结论与展望

7.1主要结论

7.2研究不足和展望

参考文献

致谢

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