北京市不同产权住宅物业管理模式及相关问题研究

摘要

随着住房体制改革的不断深化和住房保障体系的大力推行,多层次的住房供应体系逐步建立,房屋所有权结构发生了重大变化。北京作为我国的首善之区走在中国住房体制改革的前列,形成了以商品房为主体的多样化的住宅产权格局。住宅市场的发展为物业管理体制的转变和物业管理市场的发展提供了机遇和条件,同时住宅产权形式多样化也促进了多样化物业管理模式的发展。特别是《中华人民共和国物权法》的颁布,为多种物业管理模式并存扫清了障碍,不同产权形式住宅与多样化的物业管理模式并存的局面已经形成。而这种局面加大了物业管理实践的复杂化。物业管理存在的矛盾和纠纷,不仅仅是物业管理服务问题,也有管理机制的问题。对不同物业管理模式进行深入研究,提出长效的解决方案,是我们正确认识物业管理相关问题、有效解决相关难题的重要前提。为此,本文以北京市住宅产权形式和物业管理模式的基本状况为基础,通过对不同产权形式住宅物业管理模式比较和对影响不同产权形式住宅物业管理模式发展的因素分析,预测北京市不同产权形式住宅物业管理模式的发展趋势,并以建立与多层次住房体系相配套的物业管理体系为目标,提出政策建议。
　　 本文采用规范研究、实证研究和比较研究相结合的方法,理论联系实际,对北京市不同产权形式住宅及不同物业管理模式进行分析研究。论文一方面,拓宽物业管理范畴,在物业管理广义定义的基础上,涵盖所有物业管理模式,对不同产权形式住宅的物业管理问题提供全面解决方案;另一方面,严格以产权为依据来区分住宅形式,从而更全面的审视不同物业管理模式存在的问题。本文在对不同产权形式住宅物业管理模式的理论剖析、现状总结和趋势预测的基础上,以建立与多层次住房供应体系相配套的物业管理体系为目标,分别从物业管理市场化改革、政府指导、法制建设和行业自律等方面提出政策建议,以期为北京市多种产权住宅物业管理模式的选择献计献策,促进物业管理市场体制改革的发展。

目录

文摘

英文文摘

第1章 绪论

1.1 论文研究的背景、目的与意义

1.1.1 论文研究的背景

1.1.2 论文研究的目的与意义

1.2 国内外有关物业管理研究现状

1.2.1 国外物业管理研究现状

1.2.2 国内物业管理研究现状

1.3 论文的结构安排和研究方法

1.3.1 论文的结构安排

1.3.2 论文的研究方法

1.4 论文的创新之处

第2章 住宅物业管理的理论分析

2.1 物业管理的相关概念

2.1.1 物业管理的定义

2.1.2 住宅物业管理及物业管理模式

2.1.3 物业管理在房地产业中的作用

2.1.4 物业管理在产业结构中的作用

2.2 住宅产权的理论诠释

2.2.1 产权及住宅产权的基本概念

2.2.2 住宅产权管理

2.2.3 住宅产权结构

2.3 住宅产权形式多样化和物业管理之间的关系

2.3.1 物业管理中的产权复杂性

2.3.2 产权主体变化对物业管理关系的影响

2.3.3 产权性质对物业管理模式的决定性影响

2.4 住房需求层次理论

2.4.1 住房需求层次理论

2.4.2 住房需求层次理论与多层次住房供应体系的建立

2.4.3 住房需求层次理论与多层次物业管理体系的建立

2.5 公共产品与公共选择理论

2.5.1 公共产品与物业管理

2.5.2 公共选择与物业管理

2.5.3 公共产品、公共选择理论与物业管理政府规制

第3章 北京市多种产权形式下住宅物业管理模式分析

3.1 北京城市住宅产权形式现状

3.1.1 概况

3.1.2 具体的产权形式结构

3.2 北京市物业管理模式现状

3.2.1 市场化物业管理模式

3.2.2 行政化物业管理模式

3.2.3 业主自行管理的模式

3.3 不同物业管理模式之间的比较与分析

3.3.1 不同物业管理模式之间的比较

3.3.2 不同物业管理模式的比较优势分析

3.4 不同产权形式住宅的物业管理模式选择与分析

3.4.1 不同产权形式住宅的物业管理模式选择

3.4.2 影响不同产权形式住宅对物业管理模式选择的因素分析

第4章 多种产权形式住宅物业管理模式发展趋势分析

4.1 影响多种产权形式住宅物业管理模式发展的内部因素

4.1.1 产权清晰问题

4.1.2 物业管理模式选择及更换问题

4.1.3 开发商遗留问题

4.1.4 物业服务内容与标准问题

4.1.5 业主大会及业主委员会问题

4.1.6 业主自治与居委会及街道办关系问题

4.1.7 物业服务费收取问题

4.1.8 物业纠纷解决渠道问题

4.2 影响多种产权形式住宅物业管理模式发展的外部因素

4.2.1 经济因素

4.2.2 政策法律因素

4.2.3 社会因素

4.3 多种产权形式住宅物业管理发展趋势分析

4.3.1 从市场化改革角度分析

4.3.2 从住宅房地产市场发展角度分析

4.3.3 从国外物业管理发展角度分析

4.3.4 从政策法律制度角度分析

4.3.5 发展趋势综述

第5章 政策建议

5.1 改革目标

5.2 具体改革建议建议

5.2.1 促进物业管理的市场化改革发展

5.2.2 加强政府指导和服务

5.2.3 完善物业管理法制建设

5.2.4 加强物业管理协会的地位和作用

结论

参考文献

攻读硕士学位期间发表的学术论文与研究成果

致谢