北京市保障性住房制度与中低收入家庭安居问题的数量分析

摘要

伴随着经济体制的改革，住房分配制度经历了由住房公共福利分配模式，单一的货币化分房模式，向商品化住房供应制度的转变。经济发展为房地产行业提供了重要发展契机。市场经济作用下房地产市场的繁荣使住房供给数量、房屋质量、配套标准等指标稳步提高，但同时也伴随着住房价格快速上涨，商品房售价最高记录被不断刷新。北京从2007年起房价一路走高，在高房价面前，中低收入居民家庭住房条件无力改善、基本住房需求无法得到满足。为此，关于保障性住房制度与中低收入家庭安居问题的研究，不仅非常急迫，具有重要的现实意义，同时也有显著的理论和学术价值。
　　本文针对北京市保障性住房制度特点，把数量分析方法应用到对保障性住房制度问题的研究，并提出了针对保障房准入标准、保障规模、资金需求和退出机制等保障房主要制度环节的一套测算方法体系。
　　本文的主要工作为:
　　首先，提出了保障房准入标准的测算方法。构建比较静态分析模型作为全文理论研究基础。提出两种测算保障房准入标准的方法，一是在政府给定保障规模情况下，基于收入分布函数拟合方法测算准入标准;二是从商品房市场价格出发，基于房价收入配比公式方法测算准入标准。结合收入分布函数拟合方法，在既定的保障规模下测算廉租住房、经济适用房、限价商品房准入标准线，并与现行的准入标准和制度保障规模做对比分析。以廉租房为例，当准入标准调整后计算政策效应差异性并进行政策模拟。
　　其次，对保障房制度保障规模进行测算。对于保障规模赋予两种角度的解读，一是制度保障规模，即收入水平低于廉租住房、经济适用房、限价商品房制度准入标准的中低收入居民人数，并对“十二五”期间保障规模的变化趋势进行预测;另一种是对实际保障房需求总量的计算，即按照实际商品房价格和居民实际收入水平计算的无力购买商品房居民的人数，这部分居民需要政府为其提供住房保障，以及对居民可以承受商品房价格区间的测算。对保障房体系和商品房市场间的夹心层群体规模进行测算，提出保障房体系内夹心层群体问题与群体规模计算方法。
　　再次，对保障房资金总量的测算。通过对保障房资金需求总量目标的任务分解，先依据保障房制度规则，分别构建了廉租住房、经济适用房和限价商品房的资金需求测算模型，而后汇总成为北京市保障房资金需求总量模型。并利用相关统计数据进行了实证分析。归纳了保障房资金供给渠道类型，用博弈论方法证明社会资本参与保障房建设的可行性。
　　最后，提出保障房退出机制设计。在住房过滤理论、住房供求关系与住房需求理论、居民收入的住房消费比例与需要层次理论的基础上，本文提出了梯度补贴动态退出机制模型。针对夹心层群体问题，提出了存在夹心层群体时的保障房退出机制构想。

目录

声明

摘要

图索引

表索引

1 绪论

1．1 问题的提出

1．1．1 研究背景与意义

1．1．2 相关概念界定

1．2 结构安排与解决方案构想

1．2．1 结构安排

1．2．2 解决方案构想

1．3 创新之处和拟解决的关键问题

1．3．1 创新点

1．3．2 拟解决的关键问题

2 保障性住房制度与理论研究综述

2．1 我国保障性住房制度演进

2．1．1 计划经济体制下保障房制度及评价

2．1．2 市场经济体制下保障房制度的确立与发展

2．2 北京市保障性住房制度体系

2．2．1 北京市保障性住房基本保障形式

2．2．2 北京市保障性住房制度的其他保障形式

2．3 国内外研究综述

2．3．1 国外研究综述

2．3．2 国内研究综述

3 北京市保障性住房准入标准研究

3．1 现状与存在的问题

3．1．1 保障房准入标准现状

3．1．2 存在的问题

3．2 研究方法

3．2．1 比较静态分析模型的构建

3．2．2 收入函数拟合方法

3．3 保障性住房准入标准测算

3．3．1 政府给定保障规模下的准入标准测算

3．3．2 商品房市场价格既定下的准入标准测算

3．3．3 调整保障房准入标准的政策效应分析

3．4 本章小结

4 北京市保障性住房保障规模研究

4．1 现状分析

4．2 保障房制度保障规模测算

4．2．1 廉租住房制度保障规模计算与预测

4．2．2 经济适用房制度保障规模计算与预测

4．2．3 限价商品房制度保障规模计算与预测

4．2．4 保障房供求缺口分析

4．3 保障房实际需求总量测算

4．3．1 房价既定下保障房实际需求总量研究

4．3．2 收入既定下商品房价格理性区间测算

4．4 保障房体制下夹心层群体问题

4．4．1 保障房体系与商品房市场间夹心层群体

4．4．2 保障房体系内夹心层群体

4．5 本章小结

5 北京市保障性住房资金问题研究

5．1 保障性住房资金供求现状分析

5．2 保障房资金需求模型构建与测算

5．2．1 廉租房资金需求量测算

5．2．2 经济适用房资金需求量测算

5．2．3 限价商品房资金需求量测算

5．3 保障房资金供给研究

5．3．1 廉租房资金供给

5．3．2 经适房和限价房资金供给

5．4 社会资本参与保障房建设可行性的博弈分析

5．4．1 模型设计

5．4．2 完全市场机制下“银行-开发商-居民”三方博弈

5．4．3 政府参与下“银行-开发商-居民”三方博弈

5．4．4 博弈分析结论

5．5 本章小结

6 北京市保障性住房退出机制设计

6．1 保障房退出制度现状分析

6．2 保障房梯度补贴动态退出机制设计

6．2．1 理论准备

6．2．2 梯度补贴动态退出机制

6．3 存在夹心层群体的保障房退出机制设计

6．4 本章小结

附录

参考文献

在学期间发表的学术论文

后记