三旧改造以来珠三角村属工业用地再开发研究

摘要

已有研究认为由于土地产权缺陷和股份合作制的短视化经营方式导致集体建设用地处于"低效锁定"状态.根据南海和番禺近年来村属工业用地再开发的实践分析发现,在三旧改造、集体建设用地使用权流转合法化、集体经营性建设用地同权化入市等政策的推动下,村属工业用地开发的统筹单位在扩大,土地经营突破了村组封闭的范围,逐渐规模化和市场化;村属工业用地再开发呈现政府统租、社会流转改造、一次性卖地和同权化入市四种基本模式.村属工业用地的再开发推动了珠三角农村城市化从土地非农化为特征的初级阶段走向房地产开发导向的成熟阶段,缓解了土地资源紧张对经济发展的空间约束,为农民带着资产市民化解除了后顾之忧.农民对土地收益的升值预期和利益偏好推高了集体土地的流转、出让价格,抬高了农村再城市化的成本.村属工业用地再开发还需控制房地产开发总量,加强政府对集体土地再开发的统筹管理,避免村社主导的细碎再开发带来空间绩效低下.