住宅基本价值、非基本成分与房地产宏观调控政策分析

摘要

在考虑住宅报酬率风险溢价因子和时变性的基础上构建的住宅基本价值模型有效捕捉了北京、天津、上海和重庆四个直辖市住宅房地产市场真实住宅价格的动态演化特征.在真实住宅价格与住宅基本价值存在统计意义上显著偏离的情况下,本文将真实住宅价格分解为住宅基本价值与住宅价格非基本成分两个部分.以住宅价格非基本成分为基础,考察了住宅房地产市场的阶段性特征;认为2003年—2008年间房地产宏观调控政策效果不佳的重要原因之一是以真实价格衡量的住宅房地产价格中并不存在明显的泡沫问题.通过对新一轮房地产宏观调控政策效果的定量评估,我们发现房地产限购对于抑制住宅房地产投机需求具有显著效果,其作用强度要大于房产税;存款准备金率对抑制住宅价格非基本成分具有显著作用,其政策效果要优于存贷款基准利率;房产税和真实存款基准利率对住宅价格非基本成分具有负向影响,但在统计意义上不显著.