城市生长与个人财富——基于南京的实证研究

摘要

本研究关注了3个基础问题：是否城市的空间生长和个人财富中最重要的不动产价格之间存在时空的动态关系?假设动态关系成立，那么空间布局的变化对房产的影Ⅱ向是正还是负?哪些类型的空间生长能够提高房价?这种动态关系是否在时间和空间上同步?是否存在城内城外两种或多个细分市场?基于5个模型结果(OLS，fixed-effect，randomeffect。time．态变化对房价时空的波动存在正负影响。具体而言effect和two．way effect)，发现南京的城市空间形。这种动态关系分别存在于时间和空间，但并不是时空同步的动态关系。说明了市场中存在细分市场，高价值的不动产涨幅受空间布局变化的影响较小，而郊区的不动产相对受布局变化的影响较大。此外，还发现并不是所有空间形态变化都能够影响房价，只有在步行活动尺度、环城高架路和城际间快速路的附近才会对不动产产生显著影响。步行尺度的可达性改善可以提高房价，但大交通流量的道路建设往往因为综合了其他负外部性(如噪声)而对房价有负面影响。我们的发现和之前学者的发现保持了一致(如Smersh and SmIth，2000；Song and Knaap，2003；Tian，2006；Capozzaand Helsley。1989)，说明可达性的变化确实能够影响房价的波动。同时研究结论也建立了一个评估规划方案的理论框架，并具有一定的实践启示：当地政府应当在实施规划方案之前评估该方案对个人财富价值的影响，在新一轮的城市化建设中实现可持续发展。