对房地产抵押估价中变现能力分析的理解与运用

摘要

对抵押房地产的变现能力进行分析是《房地产抵押估价指导意见》提出的要求。变现性差是房地产的基本特征之一，因此抵押估价中对抵押房地产变现能力的分析只能是相对变现能力分析。对抵押房地产的变现能力进行分析，首先要了解影响房地产变现能力的因素有哪些，笔者认为可以从实物、区位、市场以及变现方式等方面进行。不同使用性质的房地产具有不同的特征，影响房地产变现能力的不同因素对同一类型房地产的变现能力的影响方向与程度可能是不同的，同样，影响房地产变现能力的同一因素对不同类型房地产的变现能力的影响方向与程度也可能是不同的，因此估价师在估价实践中必须根据估价对象的实际情况有针对性地进行分析。