Sch?tzung von Boden- und Geb?udewertanteilen aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke

摘要

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte unterliegen dem gesetzlichen Auftrag, regelm??ig fl?chendeckend Bodenrichtwerte für das Gebiet ihrer Zust?ndigkeit bereitzustellen. Die praktische Umsetzung dieses Auftrages ist jedoch oft mit erheblichen Problemen verbunden. So liegen regelm??ig - im Verh?ltnis zur Zahl der fortzuführenden Bodenrichtwertzonen - nur sehr wenige geeignete Vergleichskauff?lle unbebauter Grundstücke vor. Zwar stehen auch verschiedene leistungsstarke alternative Verfahren der Bodenrichtwertermittlung zur Verfügung, diese sind für viele Gutachterausschüsse jedoch nicht praktisch umsetzbar. Oft fehlen die hierfür erforderlichen regionalspezifischen Daten, personellen Kapazit?ten oder beides.Mit der Zielsetzung, die Gutachterausschüsse in ihrer Aufgabe der Bodenrichtwertermittlung zu unterstützen, wird im Rahmen dieser Arbeit ein Verfahren zur Sch?tzung von Bodenwerten aus Kaufpreisen bebauter Einfamilienhausgrundstücke entwickelt. Damit kann die Datenbasis zur Bodenrichtwertermittlung für diesen wesentlichen Teilmarkt erheblich erh?ht und die Qualit?t der Bodenrichtwerte deutlich gesteigert werden. Da das Verfahren ohne zus?tzliche Datenerhebungen auskommt und zudem in einfacher Weise programmierbar ist, steht dessen Implementierung in den automatisierten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse nichts entgegen.Nun werden im Sinn des Baugesetzbuches und der Immobilienwertermittlungsverordnung die Werte bebauten und unbebauten Bodens gleichgesetzt. Im Verst?ndnis des Marktteilnehmers, also im ?konomischen Sinn, ist diese Wertgleichheit jedoch nicht zwangsl?ufig gegeben. Da es sich um Güter mit unterschiedlichen Eigenschaften handelt, mag der Marktteilnehmer durchaus zu einer differenzierten Einsch?tzung kommen. Diese Perspektive sollte aber gerade dann, wenn die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund steht, berücksichtigt werden. Hierbei ist insbesondere an Fragen der Entsch?digung, der Besteuerung oder auch der Bilanzierung zu denken. Es wird daher auch untersucht, welchen Wert der Marktteilnehmer den Grundstücksbestandteilen Boden und Geb?ude beimisst. Dies erfolgt, aufbauend auf den Erkenntnissen aus ?konomie und Psychologie, anhand der mathematischen Modellierung des Prozesses der Kaufpreisbildung. Somit werden in dieser Arbeit L?sungen für zwei verschiedene Aufgaben vorgelegt. Es wird zun?chst ein Verfahren entwickelt, welches die Bodenwertableitung aus Kaufpreisen bebauter Einfamilienhausgrundstücke im Sinn der Immobilienwerter-mittlungsverordnung erm?glicht. Zum anderen wird beantwortet, welchen Anteil am Gesamtwert der genannten Grundstücksarten der Marktteilnehmer dem Boden und den aufstehenden Geb?uden beimisst. Damit wird die seit Jahrzehnten kontrovers diskutierte Repartitionsfrage gel?st.