产权博弈视角下存量低效工业用地更新机制研究——以深圳市新型产业用地改革为例

摘要

城市发展进入到存量时代后,工业用地低效利用问题与产业结构转型愈发紧密相关.基于产权博弈的视角,分析了工业用地产权界定和产权演变过程中租值耗散和交易成本的问题,厘清低效工业用地原有产权主体、新产权主体与地方政府的博弈策略,并利用讨价还价博弈模型,从谈判能力、谈判砝码和贴现因子三个维度,针对市场流转方式,从两个阶段分析导致低效工业用地转型升级困难产生的本质原因.研究结果表明,存量低效工业用地的更新机制在于通过调整规划建设指标及土地管理办法来产生增量收益,从而实现不同产权主体间的利益均衡.在此基础上,通过分析深圳市新型产业用地改革案例,进一步探讨了改革过程中所产生的工业用地"空心化"与"地产化"的问题.