房价上行背景下卖方明示违约案件的无权代理问题——兼评《民法总则》第171条和第172条

摘要

房价上行背景下,面对巨大经济利益,卖方以各种理由拒绝继续履行合同的现象频发,尤以二手房交易为甚。理顺卖方明示违约问题的核心是无权代理制度。表见代理是买方主张卖方继续履行合同继而取得房屋所有权的请求权基础,虽然《民法总则》第172条在规则层面并未修改表见代理制度,但“被代理人过错”和“相对人无过失”两个构成要件在审判实践中的认定一直未曾统一过,前者应当作为法官利益衡平时的必要考量因素,后者应作目的性限缩,表见代理的成立应容忍相对人一定程度的过失存在。狭义无权代理经《民法总则》第171条实现了制度上的修正和完善,但在责任性质和责任范围两个问题上仍然留下了空白和争议,无权代理人承担的不是合同责任,而是一种具有担保功能色彩的法定责任;无权代理人承担的赔偿责任范围应综合考量相对人和无权代理人各自的主观情况以后再行认定,损失类型同样会基于两方的善意与否有所区别。