用数据解读你不知道的REITs(六)REITs的投资时钟

摘要

影响REITs估值的因素可以分为宏观因素、行业因素、及公司因素,其中,宏观因素主要是市场利率和经济增速,尤其是利率因素,在很大程度上决定了REITs的整体估值水平.低息环境下,不仅投资人要求的股息率降低、贴现率降低、P/FFO倍数上升,而且投资级REITs公司的债务融资成本也会显著降低,长期中租金回报与债务融资成本之间的利差空间扩大;反之,升息压力下,REITs公司的融资成本上升,估值下降.当然,经济增长也对REITs估值有一定推动作用,高速增长期,投资人普遍预期REITs公司的出租率上升、租金增速加快,每股FFO提升,风险溢价也随之减低.