地产企业负现金流不可持续 “现金收割”应对危机

摘要

10年来，国内地产企业在高存货、低周转的经营战略下普遍呈现持续负现金流状态，且这一状态在最近5年显著加剧。但对国际地产企业的比较研究显示，负现金流状态是不可持续的，高峰中不断延长的存货周期通常是危机的前兆。数据显示，中国地产企业营运资金周转天数平均达到400多天，是美国地产龙头企业的2倍，资产周转速度平均仅为0．3倍，是美国地产企业的1／3。尽管中国地产企业利润率略高，但更高的成长速度使得持续负现金流问题愈趋严重。中国地产企业要想实现安全扩张，必须保障长期“融资前现金流”的平衡。长期而言，这种平衡可能来自于一个能够产生丰厚现金流的资产组合一如香港的新鸿基，也可能来自于收放之间严格的现金自律——如美国的勒纳，叉或者是像KBH那样靠先知先觉的宏观判断及日寸调整存货。但在目前，地产企业只可能通过“现金收割”达成这一平衡。据测算，要抗击行业调整的冲击，保利地产、金融街、北辰实业、招商地产分别需要减少15％、14％、18％和26％的存货；如果要抗击长期的冲击，万科、保利地产、招商地产、金地集团、北辰实业分别需要释放价值186亿元、160亿元、100亿元、90亿元、80亿元的存货。