“物业先驻”与“业主迟来”——居民小区物业合约中的畸形权利结构是如何产生的

摘要

"物业先驻"与"业主迟来"这个被大部分研究者所忽视的时间因素,其实正是导致近年来我国新建居民小区或安居工程中物业合约畸形权利结构的重要成因。绝大部分新建居民小区或安居工程之所以出现"前期物业"或"物业先驻"的现象,归根到底是由大规模高速城镇化背景下房地产开发商为了降低商品房楼盘销售交易成本的策略性选择所决定的。"物业先驻"限定了后来业主在物业合约中交涉的被动地位。正本清源,对于由时间因素塑造的不平等的畸形权利结构,若要重塑至平等或正常的权利结构,必然也离不开时间因素。这也正是近年来居民小区业主针对物业公司采用激进式"维权抗争模式"不遂人意,采用渐进式"倒逼复权模式"却较为成功的原因所在。而"维权抗争"和"倒逼复权"这两种维权模式所面临的前提条件或合约结构是根本不同的。