基于农用地发展权的城乡建设用地价格衔接机制研究

摘要

本文采用条件价值评估法(CVM)对武汉市远城区农地发展权价值进行测算,并以此为基础,利用农地转换为最佳利用方式时的转换成本、农地农用价值估算农地合理价值,并分别与不同用途不同级别的城市建设用地基准地价进行对比衔接,建立城乡建设用地衔接机制。研究结果表明:武汉市农地发展权价值最小值分布在汉南区,为64.48元/m2,最大值在江夏区313.15元/m2;农地转换为最佳利用方式的合理价值为290.05~551.34元/m2;将各远城区农用地基准地价与城市商业用地、商务办公用地、住宅用地、工业用地基准地价级别分别进行衔接,其中东西湖区和江夏区对应基准地价级别较高,蔡甸区和黄陂区农用地基准地价所对应的级别处于中等,新洲区和汉南区最低。说明江夏区和东西湖区的经济较为发达,农民的思想比较活络,有较强的将农地转用的倾向,相应的汉南区由于社会经济水平较为落后,土地的开发压力和可能性都较小,因此农民将农地转用的倾向较为不明显,对于农地发展权的支付意愿也较低。基于发展权的城乡建设用地价格衔接机制的探索对农用地基准地价评估方法创新、征地补偿额制定、保证农民的权益和福祉具有重要的指导意义。