轻资产模式在国有房地产企业转型中的应用研究——基于中粮地产公司的案例分析

摘要

本文的主要研究内容为轻资产模式在国有房地产企业转型中应用。国有房地产企业作为我国房地产市场的中坚力量，无论从开发实力与宏观引导作用等方面看，都具有相当的研究价值。但常年重资产模式的开发所带来的债务负担、利润增长无力等问题在国有房地产企业中甚至更为严重。本文在结合我国国有房地产企业具体问题的前提下，提出有效的轻资产转型策略。
　　在论证过程中，本文综合应用了案例分析法、定量定性分析法、比较分析法和归纳法。借鉴国外、国内房地产公司不同的应用策略，特别是万科公司的各类转型试水对本文最终所设计的解决方案有较大的参考价值。文中选用中粮地产公司作为国有房地产企业的代表进行分析并提出该公司进行轻资产转型必要性。针对中粮地产公司的轻资产转型方案设计中，将“小股操盘”策略作为主要转型手段，改良债务结构、剥离不良土地资产等作为配套措施，完成对国有房地产企业转型中轻资产模式的具体应用。
　　在完成以上案例、问题的分析后，本文将得出以下结论:(1)国有房地产企业原有的种种优势已逐渐丧失，因多年惯用的以扩大生产规模达到企业发展目的的运营方式也暴露出负债率偏高、利润增长乏力等问题;(2)轻、重资产模式二者无绝对优劣，应根据企业各类资产对当前运营环境下的营业利润的不同意义，执行相应的运作策略;(3)轻资产模式转型应用方面，相较国外房地产开发企业常用的地产金融手段，“小股操盘”模式、物业资本化等轻资产开发模式更适合我国当前身陷重资产困境的各房地产开发企业，一方面缓解运营开发所面临的资金危机，另一方面优化企业当前盈利模式;(4)轻资产转型要求房地产开发企业具备一定条件。

目录

声明

致谢

摘要

1 引言

1．1 研究背景与研究问题

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究问题

1．2 研究目的与研究意义

1．2．1 研究目的

1．2．2 研究意义

1．3 研究思路与研究方法

1．3．1 研究思路

1．3．2 研究方法

1．4 本文写作的结构安排

2 理论基础与文献综述

2．1 理论基础

2．1．1 分工理论

2．1．2 协同效应理论

2．1．3 权衡理论

2．2 文献综述

2．2．1 国有房地产企业综述

2．2．2 不同资产经营模式综述

2．2．3 房地产企业轻、重资模式对比分析

2．3 研究现状评述

3 国有房地产企业现状及问题分析

3．1 国有房地产企业现状分析

3．2 国有房地产企业存在问题分析

3．2．1 企业转型难度大

3．2．2 行政管理成本高

3．2．3 面临资金危机

3．2．4 面临融资危机

3．2．5 土地成本逐渐上升

3．2．6 行业竞争逐渐加剧

3．3 国有房地产企业转型必要性

3．3．1 缓解企业面临危机

3．3．2 国家政策鼓励转型

3．4 国有房地产企业轻资产模式的实施前提

3．5 本章小结

4 国内外轻资产模式运作案例分析

4．1 国外案例分析

4．1．1 铁狮门公司简介

4．1．2 铁狮门公司轻资产模式实施策略

4．2 国内案例分析

4．2．1 万科公司简介

4．2．2 万科公司轻资产模式可行性分析

4．2．3 万科公司轻资产模式实施策略

4．3 对国有房地产企业轻资产转型的启示

5 中粮地产公司轻资产转型的必要性分析

5．1 中粮地产公司背景情况

5．2 中粮地产公司运营现状

5．3 中粮地产公司财务问题分析

5．3．1 财务绩效及存在问题分析

5．3．2 财务绩效同行业比较及存在问题分析

5．4 中粮地产公司轻资产转型意义

5．4．1 分散开发风险

5．4．2 降低资金链断裂风险

5．4．3 改变企业盈利增长点

5．5 本章小结

6 中粮地产公司轻资产转型策略建议

6．1 中粮地产公司轻资产模式的选择分析

6．1．1 “小股操盘”模式的分析

6．1．2 地产基金模式的分析

6．1．3 物业资本化的分析

6．1．4 中粮地产公司轻资产模式的展望

6．2 中粮地产公司实施“小股操盘”策略建议

6．2．1 “小股操盘”模式概述

6．2．2 “小股操盘”策略优越性

6．2．3 “小股操盘”策略制度设计

6．2．4 “小股操盘”实施条件分析

6．3 中粮地产公司轻资产模式转型配套措施

6．3．1 剥离不良土地开发资源

6．3．2 优化企业债务结构

6．3．3 加强同政府部门沟通

6．3．4 引进专业技术理念

6．3．5 试行员工持股制度

7 研究结论与不足

7．1 研究结论

7．2 研究不足

参考文献

作者简历

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