房地产投资信托基金储架发行融资效果研究——基于租赁住房储架类证券保利一号的案例分析

摘要

“租购并举”和“房住不炒”政策促进了我国租赁住房行业的发展，2015年以来，房地产企业不断涉足租赁住房领域，长租公寓企业也相继获得快速发展，在我国租赁住房行业蓬勃发展的同时，也面临着融资渠道窄、融资难度大的问题，为拓展融资渠道，我国近几年出现一种创新型融资模式——房地产投资信托基金（REITs），REITs的出现为我国租赁住房行业带来了融资契机，租赁住房REITs产品的发行逐渐增多，租赁住房REITs发展过程中，储架发行模式的应用，为其带来了新的融资优势，储架发行方式拥有扩大融资规模、降低融资成本的作用，大大缓解了租赁住房行业的融资困境。　　一、研究目的　　第一，研讨房地产投资信托基金融资方式在租赁住房行业中的适用性。租赁住房行业投资回收期长、租金回报率低等境况使其融资困难，本文通过系统研究我国租赁住房行业融资状况，进行深入理论分析，并结合实际案例，以期探究REITs对租赁住房融资的适用性。　　第二，研讨储架发行制度在租赁住房房地产投资信托基金中的适用性。在理论分析的基础上，结合保利一号案例分析储架发行REITs的融资效果，期望探索出储架发行方式应用于租赁住房REITs的优势。　　二、主要内容　　本文通过对国内首单储架发行租赁住房类REITs产品中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划进行案例分析，对相关国内外文献进行综合整理，基于现金流理论、破产隔离理论和信用增级理论，对我国租赁住房REITs融资方式的发展、保利一号产品运作模式以及保利一号储架发行方式的融资效果进行了研究。　　本文先将中国租赁住房行业融资特点进行了总结，对租赁住房行业主要的融资方式作出了对比探索，由此发现我国租赁住房行业发展REITs融资模式的益处，对目前我国租赁住房REITs发展状况进行了详细阐述，并对目前其在我国未来发展的优势进行了分析，发现我国拥有政策利好、商品房存量大且证券化融资方式亟需发掘发展前景广阔的优势，解释了REITs融资模式在我国租赁住房行业的适用性。并深入分析了储架发行REITs融资效果的衡量方法，为案例分析奠定了理论基础。　　本文深入研究了保利一号的运作模式，对其基础资产、发行机制、交易结构、破产隔离以及增信措施进行了剖析，发现其存在基础资产运营收入波动、持有次级证券、双重纳税及资金流动性风险。之后通过对保利一号储架发行模式融资效果的研究发现，将储架发行模式应用于租赁住房REITs有利于降低融资成本，可以适时调整财务结构、扩大募集资金、提高融资效率。最后在案例分析的基础上为我国发展租赁住房REITs和储架发行机制提出相关建议。　　三、主要贡献　　第一，通过对我国租赁住房行业和房地产投资信托基金融资进行系统的研究，发现了房地产投资信托基金有助于改善租赁住房行业融资难点。目前鲜有文献对REITs在租赁住房领域进行深入研究，本文将二者进行系统分析发现其适用性，解决了租赁住房行业融资难的问题。　　第二，创造性地研究了储架发行制度下房地产投资信托基金的融资效果，并发现储架发行制度应用于房地产投资信托基金更利于租赁住房行业的发展。储架发行在我国发展较晚，应用较少，尚且没有研究其融资效果的文献，本文结合保利一号案例对储架发行REITs融资效果进行了探究，拓展了REITs发行方式的研究领域。

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