长租公寓CMBS的财务效应及风险分析--以招商蛇口长租公寓为例

摘要

伴随我国房地产市场迎来存量时代，一线城市及主要二线城市流动人口聚集，供需关系促使长租公寓市场加速发展，现已成为房地产三级市场的一个新兴行业。随之而来的便是各路资本的涌入，但由于现下长租公寓市场利润率较低、尚处于发展期经营风险较大，传统融资渠道成本较高、规模有限，由此转向租金收益权资产证券化（Asset-BackedSecurities,ABS）、商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities,CMBS）、权益型类房地产信托投资基金（Real EstateInvestmentTrust,REITs）等创新型资产证券化融资渠道，此类渠道强调商业物业资信水平、能够充分发挥底层资产的活力，同时有助于规范长租公寓市场。　　在不动产ABS底层资产构成类型中，以长租公寓、租赁住房等为底层资产的项目于2019年新增共28单，截至年末占比6.91%，成为市场新生力量。长租公寓资产证券化产品中，CMBS及REITs产品相比租金收益权ABS产品更适用于重资产运营模式，也是资产证券化更本质的体现，国内类REITs产品区别于国际准REITs产品即“CMBS+股权REITs”，其实质为“CMBS+信用债”模式，由此可见CMBS产品是发展REITs的先行条件，也是长租公寓融资渠道趋向多元、成熟的过渡。　　综上，本文选择招商蛇口长租公寓资产支持专项计划为例，试对长租公寓CMBS产品的财务效应及潜在风险进行剖析，旨在归纳产品优势，发现现存问题并提出完善的方向和建议。首先，文章通过对比长租公寓三种资产证券化模式从而分析CMBS产品在现阶段我国的适用性和重要价值；其次，案例介绍部分对招商蛇口发行背景、专项计划基础数据和条款进行展示和分析，便于更深层次理解其融资需求和产品可行性；最后，在主体分析部分，通过数据和市场反应系统总结了招商蛇口长租公寓CMBS产品带来的财务效应，即有助于盘活存量资产、降低融资成本、控制和优化财务杠杆、提高资金使用效率以及对公司股价产生积极影响等，并根据风险识别、风险分析及风险应对的逻辑对标的物业选择风险、破产隔离不充分风险、税负风险、预期收益率风险、不可抗力风险与政策风险等潜在风险进行分析，有助于识别与应对财务风险和市场风险。　　文章一定程度上完善了对CMBS产品的分析层面与体系，希望伴随我国长租公寓市场及资本市场的快速成熟，能够为相关长租公寓运营企业提供风险预警及问题规避等现实意义。

目录

声明

1.绪 论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2研究框架和方法

1.2.1研究框架

1.2.2研究方法

1.3研究创新点

2.文献综述

2.1房地产资产证券化

2.2CMBS市场效应

2.3CMBS市场风险

2.4文献评述

3. 长租公寓CMBS的概念及理论分析

3.1长租公寓概念及运营模式

3.1.1概念

3.1.2运营模式

3.1.3主要产品

3.2CMBS概念及操作流程

3.2.1概念

3.2.2操作流程

3.3长租公寓资产证券化模式对比分析

3.3.2租金收益权ABS模式

3.3.3CMBS模式

3.3.4权益型类REITs模式

3.3.5对比分析

3.4长租公寓CMBS在中国的适用性及现状

3.4.1长租公寓CMBS在中国的适用性

3.4.2长租公寓CMBS在中国的现状及未来发展

4.案例介绍—招商蛇口长租公寓

4.1案例背景

4.1.1招商蛇口基本情况

4.1.2长租公寓项目背景

4.2招商蛇口长租公寓CMBS产品介绍

4.2.1产品基础数据

4.2.2交易结构

4.2.3基础资产

4.2.4信用增进措施

4.2.5项目特点小结

5.案例分析——招商蛇口长租公寓

5.1财务效应

5.1.1盘活存量资产

5.1.2降低融资成本

5.1.3控制和优化杠杆

5.1.4提高资金使用效率

5.1.5市场反应

5.2潜在风险及应对措施

5.2.1风险识别

5.2.2风险分析

5.2.3风险应对

5.3长租公寓CMBS市场现存问题及建议

5.3.1现存问题

5.3.2建议

6.总结与展望

6.1主要结论

6.2研究局限与展望

参考文献

后 记

致谢