“营改增”背景下房地产企业在招标阶段的成本控制研究

摘要

2016年5月1日，“营改增”开始在全国范围内全面推行，房地产业由此纳入试点行业。考虑到房地产业生产链长，生产环节众多且过程复杂，因此，“营改增”对于房地产业的影响尤为重大，其中影响最大的是房地产企业在招标阶段的成本控制，此外，“营改增”的推行也给招标阶段的成本控制带来了亟待解决的问题，面对这些由于“营改增”政策的推行给房地产企业招标阶段的成本控制带来的影响及问题，找出相对详细完善的应对措施就显得尤为重要了，一方面帮助房地产企业全面的解读“营改增”政策给其带来的影响及问题，另一方面有效的指导房地产企业在新政策下做好招标阶段的成本控制，具有很大的现实意义。　　本文以“营改增”为背景，以房地产企业的招标阶段为研究对象，以成本控制为目标，通过文献阅读法及实地调研法找出了“营改增”政策的实施对房地产企业招标阶段成本控制的主要影响及招标阶段成本控制存在的主要问题，主要影响体现在招标控制价的编制、招标文件的编制以及评标基础的选择等方面，主要问题在于“甲供工程”招标文件中计税方法的选择，然后通过分析可采取准确计算暂估价、暂列金、材料、机械台班等的除税价格、提高造价人员专业素养、完善合同条款及工程量清单、优化付款流程以及合理选择评标基础等措施来应对这些影响，通过数学模型的建立找出使房地产企业实际工程造价成本最低的计税方法来解决计税方法的选择问题。最后，通过实际案例来验证数学模型选择出的计税方法能够达到房地产企业进行成本控制的目的，由此证明了数学模型选择计税方法的合理有效性。此外，考虑到作者研究水平有限，本文最后指出了论文中间存在的一些不足及需要进一步完善的地方，为以后的研究提供了一些思路。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 论文的研究背景

1．2 国内外研究动态

1．2．1 国外研究动态

1．2．2 国内研究动态

1．3 研究的内容与意义

1．3．2 研究意义

1．4 研究方法及创新之处

1．4．1 研究方法

1．4．2 论文创新之处

1．5 技术路线

第二章 “营改增”及房地产企业招标阶段成本控制相关概述

2．1 “营改增”相关概述

2．1．2 一般纳税人与小规模纳税人的划分及区别

2．1．3 一般纳税人可以采用简易计税方法计税的三种情形

2．1．4 “营改增”主要材料税率表

2．2 工程招投标相关概述

2．2．1 工程招标的概念及形式

2．2．2 工程招标阶段控制流程

2．2．3 工程招标文件的组成

2．3 房地产企业成本控制相关概述

2．3．1 房地产企业成本控制的概念及流程

2．3．2 招标阶段成本控制的作用

2．3．3 “甲供材”相关概述

第三章 “营改增”后房地产企业招标阶段成本控制受到的影响及存在的主要问题

3．2 “营改增”对招标文件编制的影响

3．3 “营改增”对评标工作的影响

3．4 招标文件中计税方法的选择不严谨

第四章 “营改增’’后房地产企业针对招标阶段成本控制所受影响应采取的应对措施

4．1．2 除税价格的准确确定

4．1．3 造价人员专业素质的提高

4．2 “营改增”后招标文件编制的调整

4．2．1 工程量清单及报价表的格式调整

4．2．2 合同条款中发票提供及投标纳税人资质的约定

4．2．3 合同条款中支付方式的约定及付款流程的优化

4．3 “营改增”后评标基础的优化选择

第五章 “甲供工程”优化选择计税方法的数学模型

5．1 “营改增”后两种计税方法的计价结构

5．2 “甲供工程”优化选择计税方法的数学模型构建

5．2．1 两种计税方法下业主造价成本与取得进项抵扣表达式

5．2．2 “甲供材”比率与业主取得进项抵扣额的函数关系分析

5．2．3 “甲供材”比率与业主方工程造价成本的函数关系分析

5．2．4 计税方法的优化选择

5．3 本章小结

第六章 案例分析

6．1 H房地产公司E项目基本概况

6．2 E项目三期公区精装修工程招标文件中计税方法的优化选择

6．3 H房地产公司S项目基本概况

6．4 S项目外墙涂料工程招标文件中计税方法的优化选择

第七章 结论与展望

7．1 结论

7．2 展望

参考文献

致谢