人口老龄化背景下人口结构、城市化水平与住房价格的关系研究

摘要

房地产行业既是国民经济增长的支柱产业，也是广大人民群众实现小康生活的重要物质基础保证。“人人有房住”是政府当局与广大人民的共同愿望。但是，当前我国经济进入下行通道，人口老龄化问题也日趋严重，房地产市场也将受到巨大的冲击。人口结构对住房价格的影响，与我国城市化进程的推进有着紧密的联系。城市化水平越高的区域，往往经济发展水平也相对较高。大城市的集聚效应对于包括人口、教育、医疗等资源在城市间的配置也发挥着重要作用。不同区域的城市化水平不同，不同的城市化水平对人口结构与住房价格之间的关系有着显著影响。在我国即将到来的人口高度老龄化社会的背景下，人口结构的转变也必将会给整个国民经济的运行与发展带来显著的影响。研究人口结构与住房价格之间的关系，有利于我们更加准确地认识、了解未来人口结构变化对房地产市场的冲击，更好地把握未来房地产市场的变化趋势。既可以为学术研究添砖加瓦，丰富现有研究成果，也能够为即将到来的人口老龄化对房地产市场带来的冲击做准备。以便政府相关部门及时进行政策调控，房地产投资者未雨绸缪，稳定我国的房地产市场，意义深远而重大。　　本文首先界定了人口结构的概念，并梳理和总结了关于人口结构与住房价格之间关系的相关文献，在现有文献的基础上，站在巨人肩膀上从新的视角探索了二者之间的关系。接着介绍了相关的理论基础，为研究提供了坚实的理论支撑。通过描述性统计的方式，图标结合的方法，介绍了我国当下的人口结构与住房价格的现状。并以现实的经济背景为基础，结合现有文献与相关的理论支撑，提出了研究假设。在此基础上，进行了实证研究的机制设计，以我国的31个省市2003-2017年的面板数据建立了面板数据模型，重点研究了人口结构对住房价格的影响，进行了区域的分组回归分析，探索了区域异质性对人口结构与住房价格关系的影响，然后进一步探索了城市化率的门槛效应。结合本文的实证结果，以及现有对未来人口结构的预测数据，对未来人口结构变化对房地产市场的冲击进行了相关的预测。最后在实证结果与对未来人口结构比变化对房地产市场冲击的预测的基础上，本文主要得出如下结论：　　第一，人口结构中的老年抚养比与少儿抚养比均对住房价格有显著的影响。当其他变量保持不变的时候，我国的老年抚养比每提高1个百分点，我国的住房价格会大幅下降；而少儿抚养比每下降1个百分点，则住房价格会一定程度的下降。　　第二，人口结构中的老年抚养比与少儿抚养比对于住房价格的影响在东部、中部和西部地区存在区域的异质性。在东部区域，老年抚养比每上升1个百分点会导致住房价格大幅下降，少儿抚养比每下降1个百分点会导致住房价格一定程度的下降；对于中西部区域，只有老年抚养比的上升会对住房价格产生影响，而少儿抚养比的下降并不会对住房价格产生显著的影响。对于中部区域来说，老年抚养比每上升1个百分点，反而会导致住房价格大幅上升；对于西部区域，老年抚养比每上升1个百分点，会导致住房价格大幅上升。　　第三，城市化水平对人口结构中的老年抚养比与少儿抚养比与住房价格之间的关系具有门槛效应。从老年抚养比的角度看，当城市化率高于21.9%的时候，老年抚养比上升1个百分点会使得住房价格大幅下降；而当城市化率低于21.9%的时候，老年抚养比对于住房价格的影响并不显著。从少儿抚养比的角度看，当城市化率高于22.22%的时候，当少儿抚养比每下降1个百分点，住房价格都会一定程度下降，而当城市化率低于22.22%的时候，少儿抚养比下降1个百分点，对住房价格下降的程度会大幅上升。　　第四，本模型预测，如果政府不对人口结构加强政策性引导，持续加重的老龄化会对未来住房价格造成长期的负增长。通过对未来人口结构的变化对房地产价格的影响预测发现，在2020年-2050年期间，人口老龄化的持续加剧会导致全国住房价格的平均水平每五年大致有10%的下降幅度。持续的下降很可能导致房地产市场的不稳定，从而拖累经济增长。　　综合来看，人口结构对于住房价格的影响显著。在少儿抚养比趋于稳定，老年抚养比逐年上升的大背景下，人口老龄化的趋势无法避免。人口结构的变动对住房价格的影响不仅存在着区域的异质性，也存在着城市化的门槛效应，这对出台相关调控政策的政府部门是一种巨大的挑战。鉴于以上的研究结论，提出如下的政策建议：　　第一，优化人口结构，促进房地产市场的稳定发展。在人口老龄化的大背景下，做好人口结构优化。我们仍应该进一步放开二胎政策，提高人口出生率。与此同时，可以逐年适当地提高退休年龄。　　第二，改善住房市场的结构，建立多元化的租售体系。在继续发展商品房的同时，也应该建立多元化的居住体系。政府应该加大力度提高租房市场的供给力度，建立完善的租房供给体系，出台规范市场的相关法律法规，从而改善住房市场的供给结构，使群众可以有更多获得住房居住的渠道。　　第三，分区域进行政策调控。政府当局在采取相关的人口结构优化政策与房地产市场调控的同时，应该采取不同的政策，而不应该采取一刀切的方式，在中央出台相关的基础调控政策的同时，也应该赋予地方政府一定的自主调整的空间。　　第四，加快城市化进程，稳定房地产市场的价格。在我国当下人口老龄化加经济下行的大背景下，房地产市场也面临着巨大的下行压力。加快城市化进程，有利于缓解房地产市场的下行压力这对我国经济的稳定增长也是巨大的贡献。

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1绪论

1.1研究背景

1.2研究意义

1.3研究内容、方法以及技术路线

1.3.2研究方法

1.3.3技术路线

1.4.2研究内容的创新

1.4.4研究不足之处

2相关概念的界定与文献综述

2.2人口结构对房价影响

2.2.1国外关于人口结构对房价影响的文献综述

2.2.2国内关于人口结构对房价影响的文献综述

2.3城市化对住房价格影响的文献综述

2.3.2国内关于城市化对住房价影响的相关文献

2.4文献评述

3人口结构与住房价格关系的理论分析

3.1.2生命周期假说

3.2人口结构与住房需求的相关理论

4我国人口结构与住房价格的基本情况

4.2分年龄段人口基础情况

4.3.我国人口结构基本情况

4.3.2全国人口结构基本情况

4.4我国住房价格的基本情况

5模型与变量

5.2模型的建立

5.2.1面板固定效应模型

5.3变量选择与数据处理

5.3.1变量选择

5.3.2数据来源与处理

5.3.3变量的描述性统计

5.4.1F检验

5.4.2豪斯曼检验(Hausman Test)

6实证结果与分析

6.1基础回归

6.2分区域的分组回归

6.3基于城市化率的门槛回归

6.3.1城市化率Urban对老年抚养比ODR与住房价格关系的门槛效应

6.3.2门槛效应模型的估计结果及分析

6.3.3城市化率对少儿抚养比与住房价格关系的门槛效应

6.3.4门槛效应模型的估计结果及分析

7未来我国人口结构预测与住房价格预测

8研究结论与政策建议

8.2政策建议

参考文献

致谢