重资产长租公寓REITs融资模式风险预测及评估

摘要

近年来，中国住房租赁市场呈现蓬勃发展态势，2018年租房人群达到2亿人。长租公寓在租赁住房中深受大众喜爱，各大企业资本纷纷进入长租公寓领域。长租公寓中融资需求最大的重资产型长租公寓项目，面临前期投资资金大、利润回收期长等问题，其融资模式备受关注。为了不断完善长租公寓融资模式的创新与发展，近年来政府屡次出台与REITs相关的政策，并相继有类REITs产品出现，将REITs运用到长租公寓项目将是未来一大趋势。为了更好促进REITs在重资产长租公寓中的发展，风险防范不容忽视，然而目前中国长租公寓中REITs的运用实例较少，缺乏对其风险的探究与评估。论文选取重资产模式下具有代表性的自建项目集中式长租公寓，对REITs融资模式运用其中的风险进行预测及评估，旨在切实推进重资产长租公寓融资模式改革，完善REITs在中国重资产长租公寓中的运用，合理并有效地进行风险管控。　　论文首先根据国内外文献研究梳理得到国内长租公寓的发展现状以及主要的融资模式，结合国外REITs的成熟运行模式得到REITs融资模式在中国重资产长租公寓中实施的必要性和可行性。然后依据国内外文献预测REITs模式可能存在的风险；以中国重资产长租公寓REITs融资模式的特点为参考，对初步指标进行特征化得到重资产长租公寓REITs的风险；再结合专家访谈、问卷调查等对识别的指标进行修正、验证，得到中国重资产长租公寓REITs融资模式的风险指标。最后通过案例分析，对LHGY项目发展趋势以及实施REITs融资模式可能面对的风险进行预测，评估LHGY项目实施REITs存在的风险强度，并根据评估结果给出合理的建议。　　论文得到以下结论：1、通过梳理中国长租公寓的发展模式、发达国家及地区REITs的发展，分析REITs在中国重资产长租公寓中运用的必要性与可行性，得到中国重资产长租公寓REITs融资模式的特点。2、预测重资产长租公寓REITs融资模式可能遇到的风险指标，包含政策风险、市场与经济风险、法律风险、运营管理风险、项目风险、不可抗力风险6个一级指标，以及经济政策变化、土地政策变化、国际市场风险、房地厂相关法律法规变更、合同风险、人力资源风险等24个二级指标，并构建风险评估模型。3、以LHGY为例进行案例分析，得到若LHGY项目实施REITs融资模式可能遇到的的风险，即可能遇到的政策风险较强，市场与经济风险一般，法律风险较强，运营管理风险强，项目风险较强，不可抗力风　　险一般。基于此，论文提出了适用于以LHGY代表的重资产自建型长租公寓实施REITs融资模式的政策建议。在运营管理、政策、法律、项目风险方面进行有效防范，健全相关制度体系，切实降低风险，实现REITs在长租公寓的稳健发展。

目录

1 绪 论

1.1 研究背景

1.1.1 我国租赁住房市场发展，长租公寓凸显优势

1.1.2 我国重资产长租公寓向 REITs 融资模式发展

1.1.3 我国重资产长租公寓 REITs 模式风险管控不容缺失

1.2 国内外文献综述

1.2.1 国外文献综述

1.2.2 国内文献综述

1.2.3 文献述评

1.3 研究目的与意义

1.3.1 研究目的

1.3.2 研究意义

1.4 研究内容

1.5 研究方法与技术路线

1.5.1 研究方法

1.5.2 研究技术路线

2 核心概念界定及理论基础

2.1 长租公寓相关概念

2.1.1 长租公寓的内涵与特点

2.1.2 长租公寓的发展历史

2.1.3 长租公寓的分类及范围界定

2.2 REITs 的相关概念

2.2.1 REITs 的概念

2.2.2 REITs 的分类

2.2.3 REITs 的特征与优势

2.3 风险的相关概念

2.3.1 风险的概念与分类

2.3.2 长租公寓的风险

2.3.3 REITs 融资模式与风险

2.4 理论基础

2.4.1 信用增级理论

2.4.2 破产隔离理论

2.4.3 委托代理理论

2.5 本章小结

3 国内外长租公寓发展现状及REITs 融资模式

3.1 我国长租公寓发展现状及主要融资模式

3.1.1 我国长租公寓发展现状

3.1.2 国内长租公寓主要融资模式

3.2 国外 REITs 融资模式发展现状

3.2.1 REITs 在美国的运用

3.2.2 REITs 在新加坡的运用

3.2.3 REITs 在日本的运用

3.2.4 REITs 在香港地区的运用

3.3 我国重资产长租公寓 REITs融资模式必要性分析

3.3.1 国外 REITs 融资模式对比分析及启示

3.3.2 我国重资产长租公寓 REITs 融资模式的环境分析

3.3.3 我国重资产长租公寓 REITs 融资模式趋势分析

3.4 本章小结

4 重资产长租公寓REITs 融资模式风险预测及评估模型

4.1 风险指标构建原则与思路

4.1.1 指标构建原则与特点

4.1.2 指标构建思路与方法

4.2 重资产长租公寓 REITs融资模式风险指标构建

4.2.1 基于国内外文献识别风险指标

4.2.2 基于重资产自建型长租公寓特点修正指标

4.2.3 基于咨询访谈补充完善风险指标

4.2.4 基于问卷调查验证风险指标

4.2.5 重资产长租公寓 REITs 融资模式风险指标构建

4.3 重资产长租公寓 REITs融资模式风险评估模型构建

4.3.1 评估方法的选择

4.3.2 模糊综合评价模型构建

4.4 本章小结

5 案例分析与风险评估

5.1 项目介绍

5.2 项目 REITs 融资模式适用性

5.3 项目 REITs 融资模式风险评估

5.3.1 权重数据来源与处理

5.3.2 各级指标权重计算与检验

5.3.3 项目 REITs 融资模式风险的模糊综合评价模型

5.3.4 项目 REITs 融资模式风险的综合评估

5.4 本章小结

6 政策建议

6.1 实证结果启示

6.2 对策建议

6.2.1运营管理方面

6.2.2 法律政策方面

6.2.3 项目风险方面

6.3 本章小结

7 结论与展望

7.1 研究结论

7.2 研究局限与未来展望

参考文献

附录

A 关于“重资产长租公寓 REITs融资模式的风险”的问卷

B 关于“重资产长租公寓REITs融资模式的风险”的专家咨询问卷

C 学位论文数据集

致谢