我国房地产公司税务风险及防控研究——基于城市更新项目案例

摘要

房地产业作为国民经济的支柱性产业，在实现高额利润的同时也承担了沉重的税收负担，其税收是各地税务部门的重要收入来源。商品房涉及的住房问题与广大群众息息相关，涉及到千家万户的利益。房地产公司的发展不仅与自身相关，还事关广大居民和国家的利益。　　近年来，为了有效整合低效利用的城市空间资源，配建更多的公共设施和公共空间，改善居住环境，提升城市活力，各主要城市在城市更新方面进行了积极的探索。中国指数研究院报告显示，我国在2016-2020年间的城镇住宅拆迁改造需求将达到总体住房需求的34.4%。各主要城市的城市更新项目层出不穷，成为城市发展的新增长点，各大房地产公司也纷纷抓住城市更新项目的投资机会。　　在房地产行业为国家经济和国家税收收入作出重大贡献的同时，由于城市更新项目具有投资体量巨大，周期漫长，政策多变，拆赔谈判艰难，违约频繁的特点，房地产公司面临着各层面的风险，税务风险更是隐藏在城市更新的各环节。我国于 2016年5月1日开展全面营改增，房地产公司由交营业税改交增值税，占据房地产公司前三大税种中的企业所得税和土地增值税核算复杂，加之税务机关对房地产公司的税收监管也是日益规范和严格，其面临的税务环境的不确定性正不断增加，税务风险日益增大。如今，房地产行业正面临着诸如“限购”、“限贷”此类楼市调控的高压政策，债务到期、融资难、楼市调控趋严三座大山压在房地产企业身上，税收更是房地产企业的一项巨大成本，税务风险很可能会影响企业的持续经营。　　对房地产企业税收风险的管理已是税收征管工作中的热点领域，税务部门广泛探讨了房地产企业税收风险的管理路径，并初见成效。作为税务风险的承受方的房地产企业已然不能置身事外，税务风险的防控迫在眉睫。怎样在日常的生产经营中，制定针对性的防控措施，从而最大限度地降低房地产企业城市更新项目可能存在的税务风险，成为亟待解决的问题。　　本文立足于风险管理理论、税收遵从理论与博弈论理论，以综合实力位居我国房地产行业前列的A集团的Z深圳分公司城市更新项目案例为出发点，从非产权人拆迁补偿费、“误工费”、利息费用、地下车库四个方面，剖析业务层面到财务层面再到税务层面，深入探究一项业务转化为潜在的税务风险的原因及其可能的后果，进而提出上述税务风险的防范策略：房地产企业须从六个方面加强税务风险的自我管理，而外部税收立法与执法环境的改善则更有助于转变城市更新税务问题的不确定性局面，给房地产企业开展城市更新业务创造良好的税收环境，基于此，房地产企业才能有效降低企业税务风险，避免陷入税收违法困境和额外负担税款的损失。

目录

声明

导论

一、研究背景与意义

二、国内外研究综述

三、研究方法与主要内容

四、创新与不足

第一章 城市更新项目税务风险相关理论基础

第一节 企业税务风险的概念、影响因素

第二节 项目概念、税务风险影响因素

第三节 税务风险相关理论

第二章 Z房地产公司城市更新项目概况

第一节 Z房地产公司概况

第二节 Z房地产公司城市更新项目概况

第三节 城市更新项目案例正文

第三章 Z房地产公司城市更新项目税务风险分析

第一节 非产权人拆迁补偿费的税务风险

第二节 “误工费”的税务风险

第三节 利息费用的税务风险

第四节 地下车库的税务风险

第四章 完善城市更新项目税务风险防控的建议

第一节 基于COSO框架构建税务风险管理体系

第二节 外部环境改善

参考文献

致谢