绿色认证CMBS产品违约风险研究——以嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划为例

摘要

商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage Backed Securities，以下简称CMBS），指银行将商业抵押贷款作为资产发行证券，以房地产预期收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。CMBS产品自2016年引入我国后受到资本市场热捧，绿色金融也在“五大发展理念”的政策支持下蓬勃发展，与此同时，绿色CMBS作为综合的新兴产品开始进入投资者视线。然而，我国绿色CMBS起步晚、经验少、缺乏统一标准，面临潜在的违约风险，威胁投资者利益和资本市场。因此，剖析绿色CMBS产品违约风险，提出相应防治措施，对于我国绿色金融稳健发展具有重要意义。　　论文在对绿色CMBS进行文献综述和理论梳理的基础上，阐述了绿色CMBS的交易成果和发展现状，同时选取国内首单绿色CMBS产品——嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划，利用要素分析法，从原始权益人、基础资产和绿色属性三方面进行违约风险分析，并据此总括研究结论，提炼政策建议。　　论文的主要观点是：　　1．原始权益人方面，产品违约风险较小。绿城节能公司工商信用良好，法律纠纷中多为胜诉，财务报表虽显示负债率逐年上升，但这是因为节能大厦尚处于未完全施工并出租完毕状态，待尾盘销售出租完成后，财务状况应该会好转。　　2．基础资产方面，当出租率下降时，产品存在一定违约风险。根据不同压力情景下现金流对本息的覆盖倍数可知，在出租率压力情景下，产品最后三期覆盖倍数小于1。因此，为控制风险，应重点关注大厦出租率。　　3．绿色属性方面，产品违约风险较小。本案例属于“资产绿”资产支持证券，即基础资产是绿色项目，但所募集到的资金并不投向绿色用途，因此，基础属性更易保持稳定，违约风险较小。　　4．我国首单绿色CMBS产品试水较为成功，发展潜力巨大。随着国内绿色债券市场日益活跃，该产品的成功，为绿色债券的定价提供了实践依据，对类似产品违约风险的测算提供借鉴意义。　　综上所述，本文提出三点政策性建议：第一，健全绿色 CMBS 产品违约风险补偿机制；第二，制定标准化合约，培育独立自主的绿色认证体系；第三，强化监管力度，形成完善的信息披露机制。

目录

声明

导论

一、研究背景及意义

（一）研究背景

（二）研究意义

二、国内外文献综述

（一）关于资产证券化及相关概念的研究

（二）关于资产证券化产品违约风险的研究

三、研究内容与框架

四、边际贡献与不足

（一）边际贡献

（一）不足之处

第一章 绿色CMBS理论基础与现状

一、绿色CMBS的概念界定

二、信用增级原理

三、违约风险研究方法

第二节 国内外CMBS发展现状

一、美国CMBS发展现状

二、我国CMBS发展现状

三、中美CMBS发展异同

第二章 案例介绍：节能绿建资产支持专项计划

第一节 资产支持专项计划简介

一、专项计划基本情况

二、专项计划交易结构

第二节 信用增级方式

一、信用物业抵押

二、标的物业运营收入超额覆盖

三、证券的结构化分层

四、流动性支持承诺人提供流动性支持

五、差额支付承诺人提供差额支付承诺

一、基础资产的基本情况

二、基础资产涉及标的物业情况

第三章 案例分析：节能绿建资产支持专项计划违约风险研究

第一节 原始权益人违约风险分析

一、原始权益人风险分析

二、原始权益人财务状况分析

第二节 基础资产违约风险分析

一、现金流评估

二、基准情境分析

三、基础资产现金流违约风险压力测试

第三节 绿色属性变更违约风险分析

一、标的物业绿色属性

二、资金用途绿色属性

结论

一、主要结论

二、政策建议

（一）健全绿色CMBS产品违约风险补偿机制

（二）培育独立自主的绿色认证体系

（三）强化监管完善信息披露机制

参考文献

致谢