商业地产项目定位体系构建及评价——以成都远洋太古里为例

摘要

近年，在我国人口面临老龄化的趋势，又随着政府出台了一系列的住宅房地产限购措施，并且国内经济已经进入了转型期，经济增长的长驱因素发生了转移，在这样的大背景下必将催生较大的商业市场，有利于商业地产的发展。相对住宅地产，商业地产确实受到的影响最少且具有较稳定的保值、增值潜力，无论租金还是投资回报率都明显高于住宅，一些品牌房企和投资者等纷纷从住宅抽离资金投入到商业地产中，进军商业地产市场。然而，由于开发商在前期定位时缺乏深入的理论研究，定位水平低，忽略了住宅开发和商业地产之间的区别，有些地产商为了快速回笼资金套用住宅开发和运作模式，缺乏准确的市场定位导致商业地产结构失衡，空置率高达20%，过多过快的商业地产供应和高空置率表明商业地产存在着极大的泡沫化风险。并且随着互联网技术的深入发展，电商的存在强烈影响着实体商业。商业地产迎来了一个机遇与挑战并存的黄金时代。
　　对商业地产项目而言，选址，定位，招商和运营管理至关重要，而定位起着纲领性和指导性的作用。本文主要在研究定位理论和方法的文献基础之上，在详细分析宏观环境和微观环境后，结合项目前期的情况以及项目所在区域竞争对手的情况，设计了多维定位体系做到精确量化商业地产定位成果。将模糊综合评价模型和多维定位矩阵相结合，分析影响商业地产定位因素，将模糊化很强的定位问题数据化，具体如下：
　　第一章绪论，主要介绍论文的研究背景、研究目的和意义、研究内容和方法以及研究的创新点。
　　第二章通过对相关文献的研究说明在研究商业地产定位时，在参考专家的理论成果基础上要全方位多角度考虑社会、政治、经济和文化因素和如何权衡大体量和空置率之间的平衡关系，找准核心竞争力去应对各方面的挑战，在研究分析中还要加入定量化的内容，使研究方法更加全面和精准。
　　第三章为商业地产现状和周边研究，得出在行业洗牌的大背景下，该项目处于西南区域影响力最大的商圈之一同时作为成都的核心商圈—春熙路商圈，商圈内发展成熟，饱和度高，竞争激烈，根据业态调查新增的项目可适当增加高档餐饮和体验式休闲服务，同时应避免产品重复，做好商圈的补位者，利用自身的优势和竞争者的劣势抢夺市场。
　　第四章主要运用定性的商业地产定位体系对研究项目进行分析，运用案例分析得出成都远洋太古里该项目拥有港资背景、经营物业项目经验丰富的太古地产和国资背景、开发地产能力专业的远洋地产，其定位于购物、娱乐、休闲、时尚于一体的中高端城市综合商业体，并且结合毗邻的古建筑大慈寺建筑形象形成古今结合的文化背景，形成独树一帜的商业风格，综合实力强劲，对消费者形成巨大吸引力。
　　第五章根据定位因素和模糊综合评价方法理论建立多维定位的模糊综合模型，量化评价指标并作出测算结果的分析，为商业地产定位提供科学的定位方案。
　　第六章得出论文的研究结论和研究不足之处，以及未来需要进一步研究的问题。
　　对于本文总结的商业地产定位方法还需要进一步研究的问题是将其运用在实践当中，用更多的实际案例来检验方法的正确性，从而再通过市场检验来调整定位方法，切实实现商业地产精准定位，为未来商业地产的开发起到指导作用。

目录

声明

1 绪论

1.1 研究背景

1.2 研究的目的与意义

1.3 研究的内容

1.4 研究的方法

1.5 本课题研究的创新之处

2 国内外研究现状和发展趋势

2.1 相关概念

2.2 国内外定位理论研究

2.3 商业地产发展现状

本章小结

3 成都商业地产现状及周边调研

3.1 成都商业地产现状

3.2 项目所在商圈的特征分析

3.3 项目地块的研究和调查

3.4 项目可比楼盘调研分析

本章小结

4 商业项目定位内容分析

4.1 成都远洋太古里项目分析

4.2 项目客户定位

4.3 商业业态定位

4.4 项目功能定位

4.5 项目档次定位

4.6 项目建筑规模定位

本章小结

5 成都远洋太古里多维定位体系设计

5.1 建立多维定位矩阵

5.2 模糊综合评价方法介绍

5.3 成都远洋太古里模型应用

本章小结

6 结论

6.1 研究结论

6.2 研究的不足之处

6.3 需要进一步研究的问题

参考文献

附录：市场调查问卷

致谢