农村集体建设用地流转问题研究——以宁波市鄞州区姜山镇为例

摘要

农村集体建设用地流转是我国城市化发展过程中优化土地资源配置的必然性选择，其在严格保护耕地、加快农村经济发展、增加农民财产性收入等方面发挥着十分重要的作用。目前我国农村集体建设用地流转无论在法制建设上还是土地利用实践上仍然存在着许多模糊不清的认识，集体建设用地产权在土地市场上并不能被公平对待，灰色交易和不合理现象屡见不鲜，农村集体建设用地流转问题亟待深入研究。本文选择宁波市姜山镇作为典型研究区域，通过详细的实地调查，揭示出农村集体建设用地的产权结构特征及其在区域建设用地利用与管理上的作用和地位。根据建设用地结构优化和布局调整的原则，探析农村集体建设用地流转中空间置换的类型及其运行机制，并对农村集体建设用地流转的利益形成机理进行探讨。从明晰土地产权关系、土地合理利用和利益公平分配等方面阐明农村集体建设用地流转实施及管理改革的方向与途径。
　　 本研究主要内容包括：⑴从我国农村集体建设用地流转的实践及其土地管理改革需要出发，提出了论文研究的选题，阐明农村集体建设用地流转研究的目的与意义，确定了研究的关键问题及研究的技术路线，形成了论文的写作框架。⑵在国内外关于土地流转及中国农村集体建设用地流转研究文献综合评述的基础上，明确了本文的研究基础，揭示出我国农村集体建设用地流转问题研究取得的成就及其需要进一步深入研究的问题。⑶对土地产权问题进行了重点分析。在实践调研的基础上，阐明了集体土地存在的现实基础及改革方向，揭示了集体建设用地的产权结构特征及使用存在的问题，提出了集体建设用地合理确权和流转的原则、条件及方式，探讨了集体建设用地与国有土地同地同权同价的合理性及实施条件。⑷对空间置换问题进行了具体分析。对建设用地优化配置过程中区位的重要作用进行了分析。明确了空间置换的类型、目标和原则，构建了空间置换的六种运行机制。以姜山镇为例，通过构建空间置换的评价指标体系与潜力测度模型，对姜山镇空间置换的理论潜力与实际潜力进行了分析。⑸对土地收益问题进行了深入分析。在对流转收益进行概述的基础上，对流转收益的分配主体、分配比例与实施机制进行了探讨。通过构建物元模型，对流转收益的等级水平进行了评价和分析。⑹从宏观与微观两个层面对农村集体建设用地流转提出了总体性的政策建议与具体性的改革措施。
　　 本论文可能的创新点在于:
　　 (1)在土地产权问题方面，通过典型区域调查，揭示了农村集体建设用地产权结构特征、使用上存在的问题及其空间分布特点，发现了目前城镇建设用地中农村集体建设用地占有重要地位，指出农村集体建设用地确权需要关注农村集体建设用地来源的合法性，处理好农村集体建设用地使用权分配不均矛盾的重要性，进行土地权属调整有利于土地规模经营和土地利用布局优化。集体建设用地产权分配不均容易造成贫富差距问题，处理不好将影响农村集体建设用地的有效利用和农村社会的和谐发展。通过对集体建设用地与国有土地同地同权同价的研究，明确了集体土地制度改革和发展的方向，为集体建设用地直接入市提供了支持和依据。
　　 (2)在空间置换问题方面，指出了空间置换是农村集体建设用地流转的具体表现，分析了区位对于农村集体建设用地级差收益发挥的决定性作用，构建了空间置换的六种运行机制。以宁波市姜山镇调研数据为基础，构建了空间置换的潜力测度模型，并对制约空间置换潜力的自然、经济、社会、生态、政策等影响因素基于Arcgis平台进行了定量化研究，为农村集体建设用地合理流转提供了科学依据和实现途径。
　　 (3)在土地收益问题方面，通过重点引入监督机制，构建了收益分配的实施机制，对收益分配重新进行了制度设计。通过引入数学分析中的物元评价方法，构建了农村集体建设用地流转收益的物元评价模型，以定量化的方法对流转的收益等级水平进行了评价分析。

目录

声明

致谢

摘要

表索引

图索引

1 绪论

1．1 主要概念阐释

1．1．1 农村集体建设用地使用权

1．1．2 农村集体建设用地流转

1．2 选题背景

1．2．1 农村集体建设用地流转的发展历程

1．2．2 农村集体建设用地流转的现状与实践

1．3 选题意义

1．3．1 农村集体建设用地流转是解决“三农”问题的现实需求

1．3．2 农村集体建设用地流转是落实党和国家大政方针的政策诉求

1．4 研究目的

1．5 拟解决的关键问题

1．5．1 流转的土地产权问题

1．5．2 流转的空间置换问题

1．5．3 流转的土地收益问题

1．6 研究思路与技术路线

1．6．1 研究思路

1．6．2 技术路线

1．7 典型研究区域的选择

1．7．1 研究区域概况

1．7．2 区域的典型性与代表性

1．8 研究方法的选择

1．9 内容章节安排

2 文献综述

2．1 国外研究综述

2．1．1 国外土地流转制度及实践

2．1．2 国外土地流转研究进展

2．1．3 国外关于中国土地流转问题的研究

2．2 国内研究综述

2．2．1 我国农村集体建设用地流转的实践

2．2．2 我国农村集体建设用地流转的研究进展

2．2．3 我国农村集体建设用地流转研究的焦点问题

2．3 文献述评

3 农村集体建设用地流转的土地产权问题分析

3．1 农村集体土地制度及其改革方向

3．1．1 农村集体土地存在的现实基础

3．1．2 农村集体土地制度改革和发展的方向

3．2 农村集体建设用地的土地产权结构特征

3．2．1 土地利用权属结构

3．2．2 农村集体建设用地利用结构

3．3 农村集体建设用地使用存在的问题

3．4 农村集体建设用地合理确权和流转

3．4．1 农村集体建设用地流转的原则

3．4．2 农村集体建设用地的确权和流转许可条件

3．4．3 农村集体建设用地流转的方式

3．5 农村集体建设用地与国有土地同地同权同价

3．5．1 同地同权同价的合理性分析

3．5．2 同地同权同价的实施条件

3．5．3 同地同权同价的市场化选择

3．6 本章研究小结

4 农村集体建设用地流转的空间置换问题分析

4．1 空间区位及其重要性

4．2 空间置换是农村土地使用权流转的具体表现

4．3 空间置换的类型

4．4 空间置换的目标和原则

4．5 空间置换的运行机制

4．5．1 合作建设工业园区

4．5．2 城乡建设用地增减挂钩

4．5．3 地票交易

4．5．4 城镇旧城改造与建设用地重划

4．5．5 农村人口迁移与城镇体系重建

4．5．6 新农村建设与村庄集聚

4．6 空间置换的潜力测度

4．6．1 姜山镇农村居民点用地现状分析

4．6．2 数据来源与方法

4．6．3 潜力测度模型构建

4．6．4 姜山镇空间置换的主成分分析与聚类分析

4．6．5 姜山镇空间置换的理论潜力分析

4．6．6 姜山镇空间置换的实际潜力分析

4．7 本章研究小结

5 农村集体建设用地流转的土地收益问题分析

5．1 流转收益概述

5．2 流转收益的分配与实施

5．2．1 流转收益的分配主体

5．2．2 流转收益的分配比例

5．2．3 收益分配的实施机制

5．3 流转收益的物元评价

5．3．1 数据来源与方法

5．3．2 物元法分析框架

5．3．3 物元评价模型构建

5．3．4 姜山镇流转收益的物元评价分析

5．3．5 姜山镇流转收益的影响因素分析

5．4 本章研究小结

6 农村集体建设用地流转的政策建议及改革措施

6．1 政策建议

6．1．1 改变对土地财政的依赖

6．1．2 保证农村集体建设用地来源的合法性

6．1．3 维护农民长远的土地流转收益

6．1．4 建立完善的市场化服务体系

6．2 改革措施

6．2．1 以土地用途转变和空间布局调整促进土地级差收益形成

6．2．2 以农村住房制度改革实现农村宅基地的退出和盘活

6．2．3 以圈内和圈外的划分来协调集体建设周地的指标分配

6．2．4 以土地开发权交易和耕地保护补偿推动流转的广泛开展

6．3 本章研究小结

7 研究结论与展望

7．1 主要研究结论

7．2 可能的创新点

7．3 进一步研究方向

参考文献

附录

作者简历