基于DEA-TOBIT模型的我国房地产业效率测算及其影响因素研究

摘要

我国于1998年确立了住房分配货币化政策。自此开始，我国房地产业开始走向市场化，进入了行业高速发展的“黄金时代”。由于房地产业与较多行业间存在密切的经济技术关联，因此该产业一度成为支撑国民经济发展的基础性、战略性产业。但是，随着房地产业的快速发展，该行业也面临着许多问题，例如资金规模不断向房地产业聚集，造成我国实体经济缺乏资金支持而面临的结构性扭曲。因此，为了实现我国房地产业的持续稳定发展，需要对该产业的效率水平进行研究。 为了评价我国房地产业效率和探究该产业效率的影响因素，本文选取了DEA-TOBIT模型两阶段方法进行实证研究。首先，本文基于投入产出理论和法雷尔（Farrell）于1957年提出的技术效率概念，以我国房地产行业为研究对象，分别从房地产业的整体效率、我国东中西部地区房地产业效率以及我国不同市值规模的房地产开发企业的效率三个不同的角度对我国房地产业效率进行了测度评价。通过DEA测算可得到目前我国房地产业整体综合效率不高，在纯技术效率普遍较高的情况下，规模无效率是该产业综合效率水平较低的主要原因；中部地区的综合效率水平高于东部地区和西部地区；大型市值规模的房地产开发企业在综合效率、纯技术效率和规模效率方面均高于其他市值规模的房地产开发企业，但是企业规模效率总体较低。然后，在效率评价的基础上，本文基于产业组织理论和由美国经济学家罗默提出的知识溢出模型，分别以我国房地产业整体综合效率、纯技术效率和规模效率值为因变量，利用TOBIT模型对我国房地产行业效率影响因素进行探究，根据TOBIT回归结果可以看出劳动生产率水平、行业利润率、市场需求情况、工业化程度和本年完成设备工器具购置投资与三种效率均存在较为显著的相关关系，但是城镇人口比重、市场开放程度和企业数量对房地产业综合效率的影响不显著。最后根据本文的研究结论，从政府应增强政策引导，建立完善的行业标准；行业相关部门应加快产业结构调整，优化资源配置水平；房地产开发企业应注重优化的自身的生产规模，提高企业的产出效率三个方面就如何促进我国房地产业效率的提高提出了相关政策建议。

目录

第一章绪论

第一节 研究背景

第二节 研究目的与意义

一、研究目的

二、研究意义

第三节 国内外文献综述

一、国外研究现状

二、国内研究现状

三、研究述评

第四节 研究方法和技术路线

一、研究方法

二、技术路线

第五节 研究的创新之处

第二章相关概念界定及理论基础

第一节 投入产出理论

第二节 效率概念

一、效率概念的界定

二、效率概念的发展

三、效率的评价方法

第三节 房地产业效率的相关概念界定

一、房地产业概念界定

二、房地产业效率概念界定

第四节 房地产业效率影响因素的相关理论

一、以产业组织理论探究效率影响因素

二、以知识溢出模型探究效率影响因素

第三章我国房地产业现状分析

第一节 我国房地产市场现状分析

一、我国房地产业的市场结构

二、我国房地产业的市场行为

三、我国房地产业的市场绩效

第二节 我国房地产行业合作模式绩效分析

一、战略联盟合作模式和战略总包合作模式

二、产业链协作模式和跨界并购模式

第四章我国房地产业效率研究指标体系构建

第一节 DEA-TOBIT模型介绍

一、DEA模型介绍

二、TOBIT模型介绍

第二节 指标体系的构建

一、房地产业效率评价指标选取

二、房地产业效率影响因素选取

第三节 样本数据选取

第五章我国房地产业效率评价及其影响因素实证分析

第一节 我国房地产业DEA效率评价

一、我国房地产业整体DEA效率评价

二、我国房地产业东、中、西部地区DEA效率评价

三、我国不同市值规模的房地产开发企业DEA效率评价

第二节 我国房地产业效率影响因素分析

一、TOBIT模型回归结果

二、基于回归结果的效率影响因素分析

第三节 实证小结

第六章研究结论、政策建议与研究展望

第一节 研究结论

第二节 政策建议

第三节 研究展望

参考文献

附录

致谢

本人在读期间完成的研究成果