集体土地房屋管理研究

摘要

长期以来，我国理论界对于房地产概念的表述一直严格限定在城市范围内，与房地产相关的立法和行政管理也是如此，如：《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《房地产开发经营条例》等，这些法规的日趋完善，为城市房地产业的健康发展创造了有利的条件，但是对于广大的农村集体土地上的房屋管理则一直比较薄弱，政策上的滞后和缺失已经成为制约农村经济社会发展的一个重要因素。
　　 本文在此背景下，以集体土地房屋为研究对象，探讨了农村集体土地房屋的管理理论和政策。主要内容包括：
　　 首先从集体土地房屋的形成的历史过程入手，分析了土地集体房屋改革的必要性，进一步提出对土地集体房屋管理进行改革的建议。
　　 第二，研究了集体土地房屋权属管理，通过研究我国房屋权属登记的制度的沿革、现状及存在问题，提出了完善不动产登记制度的措施建议。
　　 第三，对于集体土地房屋的实体形成过程中的规划问题进行分析，提出了村镇规划的编制建议，并对如何实施村镇规划管理提出了具体设想。
　　 第四，重点研究控制集体土地房屋的实体形成过程，主要包括农房建设管理和农村基础设施建设管理两部分，前者是将城市建设管理的“一书两证”模式借鉴到集体土地房屋建设管理，属于“硬”管理；后者则是通过农村基础设施建设引导农房建设，属于“软”管理。
　　 第五，研究集体土地房屋交易管理，建议主要管理目标是进行严格控制，结合中央有关文件政策的要求和天津市的实际，研究制定了集体土地房屋交易管理的思路、原则，并在处置已购“小产权房”等方面提出了相应措施和建议。
　　 第六，基于物业管理一般理论，探讨如何将先进的物业管理模式移植到农村，这里我们结合集体土地房屋的特点提出了一些尝试建议，力争使农村人居环境有较大的提高。

目录

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第一章绪论

1.1集体土地房屋管理的背景

1.1.1耕地资源不断减少

1.1.2制度缺陷容易造成管理空白

1.1.3新农村建设和城乡统筹发展

1.2集体土地房屋管理的意义和作用

1.2.1集体土地房屋管理有利于各项政策的协调统一

1.2.2加强集体土地房屋管理是建设社会主义新农村的有效途径

1.3集体土地房屋管理研究的思路和内容

1.3.1集体土地房屋管理研究的思路

1.3.2集体土地房屋管理研究的内容

第二章 集体土地房屋管理的现状调查

2.1集体土地房屋内涵

2.2集体土地房屋管理现状

2.2.1天津市集体土地房屋基本情况

2.2.2典型乡镇情况调查(华明镇)

2.2.3农民收入情况预测

2.2.4农村人口规模预测

2.2.5现行管理存在问题

第三章 集体土地房屋的历史成因及改革建议

3.1集体土地房屋的形成

3.2集体土地房屋改革的必要性

3.2.1所有权主体缺失

3.2.2所有权权能不完整

3.2.3土地流转受到限制

3.2.4失地农民难以安置

3.2.5城市化进程受到束缚

3.3集体土地房屋管理改革的建议

3.3.1改革的长期趋势

3.3.2改革的近期目标

第四章集体土地房屋权属管理研究

4.1房屋权属登记的意义

4.2我国房屋权属登记制度的沿革、现状及存在问题

4.2.1我国房屋权属登记制度的历史沿革

4.2.2集体土地房屋登记现状

4.2.3集体土地房屋登记原因分析

4.3不动产登记制度的完善措施

4.3.1统一不动产登记的法律规定

4.3.2统一不动产登记模式

4.3.3统一不动产登记效力

4.3.4完善不动产登记范围及登记方式

4.3.5统一不动产登记机关

4.3.6建立健全不动产登记机关的内部管理制度

第五章 集体土地房屋规划管理研究

5.1农村村镇规划存在的问题和原因

5.1.1村庄规划比率不高

5.1.2规划质量不高

5.1.3规划落实情况不理想

5.2村镇规划的编制建议

5.2.1用科学发展观指导村镇规划的编制

5.2.2加大规划编制力度，提高规划比率

5.2.3加大规划投入力度，提高规划质量

5.2.4注意保护有历史文化遗存、地形、地貌具有特色的村庄

5.3村镇规划管理建议

5.3.1严格执行农房建设规划许可和用地审批制度

5.3.2加大相关制度建设力度，狠抓规划落实

5.3.3切实加强执法监管

第六章集体土地房屋建设管理研究

6.1农房建设管理

6.1.1农房建设存在问题

6.1.2农房建设管理建议

6.2农村基础设施建设管理

6.2.1我国农村基础设施建设现状

6.2.2农村基础设施建设存在问题

6.2.3农村基础设施管理的建议

第七章集体土地房屋交易管理研究

7.1集体土地房屋交易管理目标

7.2集体土地房屋交易管理建议

7.3集体土地房屋交易管理的遗留问题解决

7.3.1课以重税

7.3.2对于集体土地房屋出售收入进行监管

7.3.3落实政策

7.3.4补地价

7.3.5政府收购

7.3.6逐步放开农村房屋租赁市场

第八章集体土地房屋的物业管理研究

8.1推行物业管理的范围选择

8.2推行物业管理应注意的问题

8.2.1通过宣传和示范作用创造需求

8.2.2与当地人民的经济水平相适应

8.2.3与现实经济活动相适应

8.2.4形成特色

第九章总结与展望

9.1全文总结

9.2论文的主要贡献

9.3存在问题与展望

参考文献

致谢