台北房地产价格受总体经济因素影响之研究

摘要

九○年代以降，受景气长期低迷的压力，使得自住者与投资者裹足不前，是故如何掌握房地产市场变化，以了解业者及投资大众的决策行为对产业的影响，所以引发本研究的兴趣，藉以了解是否能从总体经济面的因素来找出房地产价格变动的趋势。 影响房价的因素概可归纳为六大类：(一)为经济因素，如所得、利率等。(二)为社会文化因素，如人口成长率。(三)为住宅区条件，如交通便利性。(四)为政治因素，政局稳定与否，将影响社会大众购置不动产之决策。(五)为房屋本身特质，如坪数、建材、楼层等。(六)则为政府政策因素，如都市计划管制等。从过去的研究中，可以了解都市发展程度对于房价的影响力， 目前许多房地产景气循环的探讨，许多源自于经济循环的理论与观念，但诚如经济循环来自众多因素与各种环境交互影响所形成，房地产景气循环亦是综合许多主客观条件所产生，若要将总体经济层面的景气研究应用于个别房地产的探讨，其中有许多音观念与探讨层面不同而需加以修正的地方。另外，由于房地产的生产活动不但攸关大众的居住品质，更渴引发许多衍生性的需求，进而对总体经济与金融市场产生冲击，故房地产业也常被政府视为反景气循环的重要工具，但到比房地产市场与总体经济的互动关系为何?是总体经济发展带动房地产市场的发展?还是房地产市场属于火车头工业而带动总体经济的发展? 要掌握房地产景气的循环，必须了解房地产景气波动的形式?转变社会对区位及空间需求关系的力量为何?这些因素是否会随着时间而发生转变?这些转变力量是暂时性的冲击，还是造成房地产市场的长期、结构性变迁?此乃意谓房地产景气波动是一动态的发展过程，必须经常对影响房地产景气的因素加以检视，方不至做出错误决策。 另外，影响房地产景气价格的因素很多，包括政治、经济、社会、心理等因素，都会使得市场不断出现复苏、成长、高峰、衰退的循环。目前许多房地产景气循环的探讨，大多源自于经济循环的理论与观念，但房地产景气循环是综合许多条件所产生，若要将总体经济面的研究应用于房地产业的探讨，其中还有许多因素需要加以修正。因此，我们在此将影响房地产價格的總體經濟面因素提出，並透過計量方式加以驗證。

目录

文摘

英文文摘

前言

一、研究背景与动机

二、研究目的

三、研究流程

第一章房地产相关理论与文献探讨

第一节房地产相关理论

第二节影响房地产市场变动之因素

第三节总体经济因素分析

第四节台湾和国外研究相关文献整理

第五节资料搜集与整理

第二章理论模型与研究方法

第一节单根检定

第二节VAR模型

第三节共整合方法

第四节因果关系

第三章实证分析与结果

第一节变量数据之分析

第二节检定结果与分析

第四章结论与建议

第一节结论

第二节研究限制与建议

参考文献

后记