北京商业地产投资前期决策的研究——以北京天安天地国际大厦为例

摘要

近年来，海外基金、跨国公司、海内外商业地产开发商、商业集团、民营企业以及个人都对商业地产发生了浓厚的兴趣，商业地产投资一时成为投资热点。但由于商业地产交易分散在各种形成的交易活动中，商业地产在我国还是新生事物，实践远远超前理论研究。人们对于商业地产的价值，尤其是对投资价值的认知程度还比较低，对商业地产的概念、价值形成和变化规律、选址、效益、风险等问题尚缺乏全面、深入的研究分析。本文作者阅览了国内外大量文献后，发现目前国内相关研究仍处于初级阶段，可供借鉴的资料相对稀缺，这给投资者进行商业地产投资带来许多不便。 鉴于此，作者试图对全国城市商贸定位形式起重要作用的商业地产的投资规律进行了深层次的思考和研究，并以北京天安天地国际大厦为具体分析对象，结合大量市场资料，得出了一些有效的结论。理论上，在学术界就商业地产的研究起到抛砖引玉的作用；实践上，为投资者把握北京商业地产市场发展和分布规律、进行商业地产投资并取得最佳的经济效益提供一些思路、方法和工具。 本文运用了归纳和演绎相结合，规范分析和实证分析相结合，定性分析与定量分析相结合的方法，最后利用贝叶斯理论修正对自然状态的概率估计，并在此基础上建立了基于这一理论的商业地产投资风险决策模型。 本文在绪论中提出论文研究的背景和意义，然后第二章做了一个整体的理论铺垫，第三章概述了商业地产投资价值与商业地产投资的风险。第四章，具体分析了区位价值的影响因素，以及目标消费群与区域价值的关系与商业地产的自身价值。第五章，引出商业地产投资决策模型，并根据哈夫理论和贝叶斯理论详细分析了北京天安天地国际大厦项目的情况，对其区位、投资价值与投资决策风险进行了评估，检验了该理论模型的适用性。 本文主要通过分析和运用模型测算商业地产的区位价值和自身价值，从而确定商业地产的投资价值。在此基础上，将商业地产的投资区位、投资价值与投资风险相结合，并联系多年的实践，运用相关理论，得出了自己的观点，为投资者进行北京商业地产投资并取得最佳的经济效益提供了思路、方法和工具。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：图表目录

声明

第一章绪论

第一节问题的提出

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

第二节研究方法及研究目的

1.2.1研究方法

1.2.2研究目的

第三节论文结构

1.3.1论文内容

1.3.2论文框架图

第二章相关理论回顾

第一节商业地产概述

2.1.1商业地产的分类

2.1.2商业地产的特征

第二节国内外研究现状

2.2.1国外研究现状

2.2.2国内研究现状

第三章商业地产投资价值分析

第一节商业地产投资决策工具

3.1.1塔式模型

3.1.2概念性可行性分析

3.1.3商业地产投资模式

第二节影响商业地产投资价值的因素

3.2.1一般因素

3.2.2区域因素

3.2.3个别因素

第三节商业地产投资风险的种类

3.3.1项目外部环境风险

3.3.2项目内部环境风险

第四章商业地产区位价值与自身价值分析

第一节商业地产区位的相关概念

4.1.1商业地产区位定义及分类

4.1.2商圈的构造及形状

4.1.3目标消费群及定位

第二节影响商业地产区位价值的因素

4.2.1城市化程度

4.2.2交通便捷度

4.2.3商服繁华程度

4.2.4人流量

4.2.5消费者有效购买力

第三节商业地产自身价值

4.3.1地块的临街状况

4.3.2建筑规模

4.3.3使用年限

4.3.4经营业态

第五章商业地产投资决策模型

第一节商业地产投资价值的测定

5.1.1区位价值的测定

5.1.2商业地产自身价值的测定

5.1.3商业地产投资价值的测定

第二节基于风险因素的商业地产投资决策模型

5.2.1假设条件

5.2.2指标权重ωk的确定

第三节北京天安天地国际大厦案例

5.3.1案例简介

5.3.2商业地产投资决策模型应用

第六章结论

第一节总结与创新之处

6.1.1主要结论

6.1.2本文的创新之处

第二节需要进一步研究的问题

6.2.1需研究的问题

6.2.2展望

参考文献

致谢

个人简介